目 次

    1.总则················································2

    2.名词解释和面积计算······································4

    2.1名词解释············································4

    2.2面积计算···········································4

    2.3面积控制标准············································5

    3.规划设计··············································6

    3.1 一般规定···········································6

    3.2选址··············································6

    3.3居住区规划···········································6

    3.4道路交通···········································7

    3.5公共服务设施········································8

    3.6室外环境············································9

    4.建筑设计··············································10

    4.1 一般规定···········································10

    4.2住宅套型面积配置·····································10

    4.3套内空间布置 ·······································11

    4.4套内空间尺度与面积·······································11

    4.5厨房··············································12

    4.6卫生间·············································12

1.总 则

    1.0.1 为在住宅建筑设计中贯彻落实《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发 [2006]37号）和《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）的精神（以下统一简称为：90m2以下中小套型住宅政策），特制定本设计要点。

    1.0.2 90m2以下中小套型住宅政策，能抑制目前追逐住宅过大面积的不良倾向；能有效地贯彻节地、节能、节水、节材和保护环境的“四节一环保”方针，建立适合中国国情的住宅建设和消费模式，推进资源节约型和环境友好型社会的建设。

    1.0.3本设计要点对90m2以下中小套型住宅政策相关概念的定义、住宅面积的计算等加以规范，从住宅设计及未来住宅产业发展的角度，理清调顺住宅领域中不符合规范和与可持续性相悖的做法，便于各地在实际工作中操作和执行。

    1.0.4为了使各地各类住宅面积控制标准能够公平，使不同地区、不同类型住宅的套内使用面积标准尽可能相同或相近，本设计要点对各地各类住宅的套型建筑面积控制标准予以修正。

    1.0.5 90m2以下中小套型住宅并不等于低品质住宅，中小套型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅。本设计要点强调中小套型住宅设计要树立正确的设计观念，要在住宅的规划、设计、施工、使用、拆除等全过程中，贯彻“四节一环保”方针，延长住宅的建筑寿命；住宅设计要从粗放型向集约型转变，向精细化发展。

    1.0.6 90m2以下中小套型住宅设计要把握人的居住行为和人体工效学，努力提高住宅的舒适性。提倡灵活的空间布置，满足住宅全寿命周期的需要；大力关注住宅标准化，注重各种技术的集成应用，积极推进住宅产业化；大力提倡模数协调，用定制化方式生产；提倡住宅装修一体化设计和菜单式精装修满足住户的个性需求，逐步取消毛坯房，从而达到对资源、能源的充分的合理利用，提高生产效率，降低生产成本。

    1.0.7要正确区分商品住宅和经济适用住宅的政策差别、市场差别和设计差别。建筑设计人员要坚定对90m2以下中小套型住宅政策的正确执行，和住宅建设行业相关管理人员、生产人员和施工人员一道共同推进我国住宅建设的健康、协调和全面的发展。

    1.0.8 本设计要点是推荐性技术文件，适用于新建与扩建的城镇商品住宅和经济适用住宅的居住区规划与建筑设计，作为各地执行90m2以下中小套型住宅政策时的参照细则。1.0.9 住宅设计除应符合本设计要点外，尚应符合国家现行相关标准的规定。

2.名词解释和面积计算

    2.1名词 解 释

    2.1.1套型建筑面积

    套型建筑面积是指单套住宅的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

    【注】套型建筑面积定义见《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号），为与《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）等统一，定义中的“住房”统称为“住宅”。

    2.1.2套内建筑面积

    以住宅分户墙的中心线为基准的套内建筑面积。包括套内使用面积、套内墙体面积、套型阳台建筑面积。

    【注】套内建筑面积定义见《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000 的附录B，为与《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）中的名词一致，原定义中的“套内房屋使用面积”统称为“套内使用面积”， “套内阳台建筑面积”统称为“套型阳台建筑面积”。套内使用面积（套内房屋使用面积）、套内墙体面积的定义和计算详见《房产测量规范》

    2.1.3共有建筑面积：

    共有建筑面积为住宅标准层各套型共有的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、过道等的建筑面积，以水平投影面积计算。

    共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

    2.1.4 套型阳台面积

    套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影面积之和。

    2.2 面 积 计 算

    2.2.1套型阳台建筑面积计算

    不论阳台是否封闭，套型阳台面积的一半计入套内建筑面积。

    每套住宅套型阳台面积不应超过8平方米

    【注】套型阳台建筑面积计算见《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005。

    2.2.2套型建筑面积计算

    套型建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。

    2.2.3 分摊的共有建筑面积计算

    分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数

    2.2.4 共有建筑面积分摊系数计算

    共有建筑面积分摊系数=标准层共有建筑面积÷标准层套内建筑面积之和。

    2.2.5 住宅建筑面积计算

    住宅建筑面积等于各套套型建筑面积之和。

    2.3 面 积 控 制 标准

    为了鼓励住宅建筑的节能节地设计，使各地各类住宅的套型建筑面积控制标准能够相对公平、统一，以夏热冬冷地区6层以下住宅的套型建筑面积90m2为控制标准的基数，该地区其他类型的住宅和其他地区各类住宅的套型建筑面积,由这个基数乘以相应的修正系数得出各地区各类住宅的套型建筑面积控制标准。套型建筑面积修正系数见

    表2.3 。

表2.3  住宅套型建筑面积修正系数表

3.规划设计

3.1 一 般 规 定

    3.1.1以建设小康社会与和谐社会为目标，确保各类社会群体基本的生活居住环境，使其具备安全性、健康性和舒适性。

    3.1.2 应经济、合理、有效地使用土地和空间，节约土地、水资源、材料和能源。

    3.1.3本要点可用于在不同阶段的城市规划中，直接或间接指导90m2以下中小套型住宅的具体规划设计。

    3.2选 址

    3.2.1 90m2以下中小套型居住区布置应方便社会公共服务，靠近公共交通站点和就业密集区。

    3.2.2选址应符合社会融合的原则,共生互惠、便于交往,并宜避免特殊人群，如：低收入家庭、老年人、残疾人等过度集中。

    3.3居 住 区 规 划

    3.3.1 90m2以下中小套型住宅的套密度不宜低于110户/公顷。

    3.3.2 居住区的规划设计，宜安排一定比例的老年人居住建筑。

    3.3.3 合理提高容积率，并确保居住环境质量。

    1 . 有条件的地区可适当提高建筑层数，提高土地的使用率。

    2 . 适当增加住宅单元拼接数量，采用板式与板式的拼接或板式与塔式的拼接，以提高容积率。

    3 . 合理规划布局，利用板楼斜向布置等多种手段，缩减日照间距，节约用地。

    4 . 适当增加东西向住宅，有利于院落的围合和提高土地利用率。

    5 . 作好尽端单元设计,利用侧向日照与采光条件，增加住宅套数。

    6 . 使用一梯多套的住宅选型，适当增加建筑进深，并利用住宅坡屋面及退台屋面设计，缩短住宅间距。

    7 . 充分利用地下空间。

    8 . 应进行居住区日照环境分析，确保规范日照要求；宜进行居住区风环境模拟，搞好通风组织。

    3.3.4 为保证居室采光，住宅的非日照面建筑间距不宜小于相邻建筑高度的1/2，当相邻建筑高度大于60米时，间距宜采用30米。

    3.3.5任何类型建筑与住宅相邻时，需考虑视觉卫生的要求，住宅的厅与卧室窗正对相邻建筑的窗宜保持一定间距，多层不宜小于12米，中高层、高层不宜小于18米。

    3.4 道 路 交 通

    3.4.1 加大居住区的开放性，处理好交通站点与居住区出入口的衔接，方便居民的出行，公交站点到住宅的最长步行距离不宜大于300米。

    3.4.2 居民汽车停车率应符合表3.4.2（表中的指标为低限）的规定，并可按照居住区所在区位折减。

 表3.4.2  居民汽车停车率控制指标

    3.4.3为保证室外足够的活动空间，居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）应针对不同的居住区类型分别加以限定。高层为主的居住区地面停车率宜≤5％；高层为主的低密度居住区地面停车率宜≤15％；多层为主的高密度居住区地面停车率宜≤10％；多层为主的低密度居住区地面停车率宜≤20％。

    3.4.4居住区交通组织要有利于减少车辆对居民生活的干扰，人、车混行时宜设置人行便道。

    3.4.5 居住区宜为未来车辆增多预留空间。

3.5公共 服 务 设 施

    3.5.1 不同类型的居住区配套公建千人指标的控制上限应按照表3.5.1的规定折减。

表3.5.1  公共服务设施控制指标上限折减表

【注】居住区配套公建千人指标定义见《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版） 的规定

    3.5.2 属于福利性的公益设施宜由地方政府统一规划建设，以保证居民生活的基本需要，公益性设施应符合表3.5.2的规定。

表3.5.2   居住区公共服务设施政府建设项目推荐

    3.5.3 配套服务设施布局应充分采用集合化，充分利用地下空间，以达到节地目的。

    3.5.4为保证居住区基本功能质量和居民基本生活需要，不同类型的居住区必须配套建设一定数量的福利性服务设施，应符合表3.5.4的要求；

表3.5.4   居住区基本服务项目及经营类型控制表 

【注】▲为非赢利项目；△为微利项目。

3.6室 外 环 境

    3.6.1中小套型居住区人口密度高，要在有限的空间内为不同年龄段居民创造出适宜的活动空间。

    3.6.2 注意提高绿地绿量，多栽植遮荫树木。

    3.6.3 室外景观应使居民可视、可达、可进入，具有防灾功能。

4.建 筑 设 计

    4.1 一 般 规 定

    4.1.1 住宅建筑设计应充分反映居民居住行为规律，符合生活方便、合理、舒适、安全、卫生等要求。

    4.1.2 住宅建筑应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。

    4.1.3 住宅建筑设计应做到功能分区明确，平面布置紧凑，交通路线短捷。

    4.1.4 住宅建筑内各功能空间面积应合理适当，应有充分的空间布置家具、设备、设施，满足人体活动的需要，符合人体工效学的要求。

    4.1.5住宅建筑层高应根据气候分区、结构选型、采暖方式、人体卫生、心理感受、节约能源、经济合理等因素确定，避免出现过高或过低的现象。

    4.1.6住宅建筑的厨房、卫生间设计应符合炊事行为和人体卫生行为规律和要求，遵循设备设施集成原则，做到综合、配套、集中、美观。

    4.1.7 住宅建筑设计应充分利用空间，宜在不同时间进行复合利用，提高空间使用率。

    4.1.8住宅建筑室内空间应能适应家庭结构、生活模式、职业更换等变化进行调整，采用大空间结构体系、可拆装的轻型隔墙和可改动的设备设施等技术予以保证。

    4.1.9住宅建筑室内空间应根据需要进行无障碍设计，保障老年人、残疾人和儿童居住的安全和方便。

    4.1.10 住宅建筑室内应具有良好的日照、采光和通风，积极采用适当的保温、隔热、换气、隔声、光照等技术，提高室内环境的性能。

    4.1.11 住宅建筑室内装修应采用环保的地方建材，避免环境污染，并提倡推行菜单式精装修，促进产业化。

    4.1.12 住宅建筑的立面应避免采用繁琐的装饰和昂贵的建材，提倡简约、朴素的做法。

    4.1.13 住宅建筑宜采用多套型的组合单元，减少公摊面积，提高使用系数，并解决好各套之间相互遮挡和视线干扰等问题。

    4.2住宅套型面积配置

    4.2.1住宅套型面积可根据不同居室空间按表4.2.1面积标准进行配置。

表4.2.1 住宅套型面积配置

【注】居室包括起居室（厅）和卧室。

4.3套 内 空 间 布 置

    4.3.1 套内功能空间宜形状规整，少设或不设异型空间。起居室（厅）、卧室应无明显视线干扰和采光遮挡。

    4.3.2套内空间设计应精心组织内部交通，内部各功能空间之间的联系需做到直接、紧凑、方便，少迂回和穿越，并减少交通面积。

    4.3.3套内空间宜充分利用，如：利用入户过渡空间、卫生间前室、卧室区过道等上部空间作为吊柜等。

    4.3.4 套内空间布置宜根据功能空间使用时间的差异进行复合，可有以下做法：起居厅与餐厅的合用；起居厅与多功能室的合用；餐厅与备餐间的合用；阳台与洗衣空间的合用等。

    4.4套内空间尺度与面积

    4.4.1套内各功能空间应根据主要家具、设备、设施，人体和操作活动三部分所需面积组成，并进行有机组合，保证该空间面积紧凑合理。

    4.4.2 套内空间适宜的尺度与面积见表4.4.2

表4.4.2   套内空间适宜的尺度与面积

    4.4.3 住宅建筑的层高宜为2.8m，不应超过3.0 m，起居室（厅）、卧室净高不宜低于2.4m，厨房、卫生间净高不宜低于2.2m。

    4.5 厨 房

    4.5.1厨房设计应符合建筑模数协调的原则，综合考虑各类设备的配置，满足通用性、互换性、成套性的要求，适应并促进住宅及厨房产品的工业化。

    4.5.2 厨房应采用机械排油烟装置及风道，保证自然通风。

    4.5.3 提倡厨房空间的复合利用，如：封闭烹饪间与开放式厨房的组合模式等。

    4.5.4 厨房墙面应合理布置管线、表具、设备，留有一定完整墙面便于设置吊柜。

    4.5.5设置炉灶、水池的操作台面进深建议为600-650mm，以利于设置中部柜时不影响低头操作。

    4.5.6厨房宜设置服务阳台，方便储藏、放置杂物和设置表具，以利于厨房内部的柜体布置和保持整洁。

    4.5.7 在厨房面积有限的情况下，冰箱可放于餐厅或起居厅内。

    4.5.8 小型封闭式厨房宜使用推拉门，以节省空间。

    4.5.9厨房内各种竖向管道和管线宜集中敷设，宜集中在用设备附近的墙角处形成管线区，便于厨房的装修改造。

    4.5.10厨房插座的设置应满足相应电器设备的功率需求，保证使用安全。厨房的电插座应设单相三孔插座不少于3个，单相两孔插座不少于2个。

    4.6 卫 生 间

    4.6.1 卫生间设计应符合建筑模数协调的原则，综合考虑各类设备的配置，满足通用性、互换性、成套性的要求，促进住宅及卫浴产品的工业化。

    4.6.2 卫生间空间建议按功能分间，以利于多人同时使用。提倡使用整体卫生间。

    4.6.3 卫生间使用人数较多的住户，建议设置 “一个（三件套）＋ 一个（两件套）”的卫生间组合模式。

    4.6.4 卫生间设计宜考虑老年人使用需求，设置报警器和预埋扶手连接件。

    4.6.5 卫生间设计宜考虑淋浴间与浴缸相互替换的可能。

    4.6.6 提倡使用淋浴间，小型淋浴间宜使用折叠门。

    4.6.7 建议在卫生间内合理的位置设晾衣杆，洗衣机可放于洗脸台下或设于卫生间前室、生活阳台、服务阳台等。

    4.6.8卫生间内各种竖向管道和管线宜集中敷设，宜集中在用设备附近的墙角处形成管线区，便于卫生间的装修改造。

    4.6.9 卫生间应设单相三孔插座不少于3个，单相两孔插座不少于1个。插座类型与电器设备的匹配应满足功率需求，设置标准应符合潮湿场所电气设计的一般规定。照明灯应为防潮型。