关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知

各区（县）国土资源分局、各区（县）房屋行政管理部门、北京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产开发企业：
为规范我市在建工程抵押登记工作，保护抵押权人、抵押人及相关权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理办法》（2001年建设部第98号令）等有关法律法规的规定，现就我市房地产开发项目在建工程抵押登记工作有关问题通知如下：

一、本通知所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程
继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行（包括其它法定金融机构）作为偿还贷款履行担保的行为。
二、房地产开发项目在建工程抵押登记工作统一由北京市国土资源局（以下简称市国土局）及各区（县）国土资源分局负责办理。北京市建设委员会（以下称市建委）及各区（县）房屋行政管理部门按照职责分工负责相关工作。
三、未取得《北京市商品房预售许可证》的房地产开发项目拟办理在建工程抵押登记，需由房地产开发企业向市建委申请核实未办理商品房预售许可证的情况。市建委核实后为房地产开发企业出具抵押楼栋未办理商品房预售许可证的证明，房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区（县）国土资源管理部门申请办理在建工程抵押登记手续。
四、未取得《北京市商品房预售许可证》的房地产开发项目办理在建工程抵押登记期间，市建委对房地产开发企业提出的预售许可申请不予受理。房地产开发企业办理在建工程抵押登记审批事项完毕后，方可申请预售许可。
五、房地产开发企业申请办理《北京市商品房预售许可证》时，对预售项目已办理了在建工程抵押登记的，需由抵押权人出具同意抵押房屋销售的证明。
六、已取得《北京市商品房预售许可证》的项目，以未售房屋抵押的，需由提供贷款的金融机构和房地产开发企业共同向项目所在地的市、区县建委、房管局申请查询拟抵押房屋未销售情况。市、区县建委、房管局通过北京市房地产交易管理网查询后，为提供贷款的金融机构和房地产开发企业出具拟抵押房屋未销售（指未网上认购、网上签约）的证明。房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区（县）国土资源管理部门申请办理未售房屋在建工程抵押登记手续。
市、区县建委、房管局在出具拟抵押房屋未销售证明的同时，在北京市房地产交易管理网上将拟抵押房屋进行限制。房地产开发企业在办理完成在建工程抵押登记后，需持《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》原件、复印件和抵押权人同意抵押房屋销售的证明到市、区县建委、房管局办理网上解除限制和抵押确认手续。
七、房地产开发企业销售抵押房屋的，在与购房人签订商品房买卖合同时，必须在《买卖合同》中写明房屋抵押情况并附抵押权人同意抵押房屋销售的证明。
八、抵押期间，抵押房屋出售的，市、区（县）国土资源管理部门可以不分别办理抵押变更登记手续（购房人要求单独办理按揭贷款的，按购房人的要求办理），但每售出3000平方米，抵押当事人应申请办理已售出房屋及其占用的土地的抵押注销登记手续。该种抵押变更登记不改变原抵押登记的顺位。
九、市、区（县）国土资源部门在办理在建工程抵押登记时应到现场核实，其抵押部位必须是实际完工部分。
十、房屋已竣工验收或实际投入使用的，房地产开发企业应依法抓紧办理房屋初始登记，不得再按在建工程办理抵押登记手续。
十一、已经办理在建工程抵押登记的房地产开发项目已竣工验收或实际交付的，房地产开发企业应在依法办理房屋初始登记后，向市、区县建委、房管局申请办理在建工程转现房抵押登记。然后再向市、区县国土资源部门申请办理土地使用权抵押变更登记手续。
十二、办理在建工程抵押登记时有关司法查封的问题按照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）有关规定执行。
十三、本通知自印发之日起执行，此前规定与本通知不一致的，以本通知为准。

关于为房地产开发项目办理在建工程抵押登记查询

销售情况等有关问题的通知

各区县建委（房管局）、开发区国土房管局、市房屋权属登记中心：
为进一步完善在建工程抵押登记工作，明确职责，严格程序，市国土局和市建委联合下发了《关于房地产开发项目在建工程抵押登记工作有关问题的通知》（京国土籍[2007]751号），现将房屋管理部门为房地产开发项目办理在建工程抵押登记查询销售情况等有关问题通知如下：
一、查询预售项目销售情况
(一)未取得商品房预售许可证的房地产开发项目
1、由房地产开发企业向市建委房屋市场管理处申请并提交下列材料：
（1）申请书（原件）（附件一）；
（2）企业法人营业执照（原件及复印件）；
（3）国有土地使用证（原件及复印件）；
（4）出让合同（原件及复印件）；
（5）规划许可证及附件、附总平面图（原件及复印件）；
（6）抵押合同（原件及复印件）。
2、房屋市场管理处进行核实。
3、核实后为房地产开发企业出具未办理预售许可证的证明（附件二）。
（二）已取得商品房预售许可证的房地产开发项目
1、由房地产开发企业和提供贷款的金融机构共同向市权属登记中心、区县建委（房管局）的预售登记部门申请并提交下列材料：
（1）申请书（原件）（附件三）；
（2）《北京市商品房预售许可证》（原件及复印件）；
（3）抵押房屋清单（原件）。
2、预售登记部门通过交易权属业务系统进行查询。
3、查询后为开发企业和贷款银行出具预售项目网上销售的情况（附件四）。
交易权属业务系统对拟抵押范围内的未售房屋（未售房屋指未网上认购、签约、未司法查封、未行政限制）进行限制。
（三）预售项目销售情况查询工作的办理时限为五个工作日内。
二、项目抵押信息确认
1、房地产开发企业办理完在建工程抵押登记后，须向市权属登记中心、区县建委（房管局）的预售登记部门申请办理抵押信息确认手续并提交下列材料：
（1）申请书（原件）；
（2）抵押权人同意抵押房屋销售的提交同意抵押房屋销售的证明（原件）（附件五）；
（3）国有土地使用证（原件及复印件）；
（4）土地他项权利证明书（原件及复印件）。
2、预售登记部门依据国有土地使用证和他项权利证的记载对办理抵押登记的房屋进行抵押信息确认后，已确认的房屋系统解除限制。
申请抵押已进行限制而未办理抵押登记的房屋由预售登记部门解除限制。
3、核实抵押权人同意销售的房屋范围，对抵押范围内抵押权人未同意销售的房屋应再进行网上签约限制。
三、房地产开发企业应在办理完在建工程抵押注销登记、变更登记后的三个工作日内到预售登记部门办理抵押信息确认和解除网上签约限制手续，并提交下列材料：
（1）申请书（原件）；
（2）国有土地使用证（原件，复印件）；
（3）土地他项权利证明书（原件及复印件）
四、房地产开发企业在进行预售项目网上销售情况查询后，因各种原因未办理在建工程抵押的，开发企业应提交书面申请并交回查询证明，预售登记部门核实后将限制解除。
五、房地产开发企业预售抵押范围内的房屋时，应在买卖合同中向买受人明示抵押情况，并明确解除抵押的条件和时间。
六、买受人所购预售商品房已被房地产开发企业设定在建工程抵押的，须办理抵押注销登记后方可办理期房抵押登记。
七、在建工程抵押登记工作涉及国土、建设（房管）部门，业务衔接紧密，时效性强，责任重大，各单位应高度重视、严格遵守工作程序。
八、本通知下发之日起，建委（房管）部门不再受理新的在建工程抵押登记，本通知下发前已办理在建工程抵押登记的，仍由原抵押登记部门负责办理注销登记、变更登记手续。