为进一步规范我区集体土地房屋拆迁活动，妥善处理集体土地房屋拆迁中存在的问题，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市政府令第124号发布，《< 北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》（京国土房管拆[2003]666号和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号印发，结合我区实际，制定本意见。

（一） 宅基地区位补偿价

按照市国土资源和房屋管局制定的“北京市宅基地房屋拆迁补偿规则”第四条规定的计算公式，以真想为单位，确定区位补偿价格幅度，具体补偿价格由拆迁委托有资质的评估机构在区政府规定的幅度内根据被拆迁房屋宅基地实际情况评估确定。宅基地区位补偿计算公式：

宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积

户均宅基地面积

各镇乡宅基地区位补偿价格计算要素幅度表 （元/平方米）

乡镇名称 区位补偿基准价  普通住宅指导价     房屋重置成新均价   户均安置面积    户均宅基地面积

怀柔镇   480——1380  1500——3000      700          120           200

杨宋镇   480——840   1500——2100      700          120           200

北房镇   480——840   1500——2100      700          120           200

庙城镇   480——900   1500——2200      700          120           200

桥梓镇   300——780   1200——2000      700          120           200

雁栖镇   300——900   1200——2200      700          120           200

怀北镇   270——780   1000——2000    550—700       120           200

汤河口镇 270——750   1000——1800      550          120           200

九渡河镇 270——570   1000——1500      550          120           200

渤海镇   270——570   1000——1500      550          120           200

宝山镇   270——570   1000——1500      550          120           200

琉璃庙镇 270——570   1000——1500      550          120           200

喇叭沟门 270——570   1000——1500      550          120           200

长哨营乡 270——570   1000——1500      550          120           200

城区及各镇乡详细标准如下：

（一） 怀柔城区及怀柔镇。怀柔城区（东至京承铁路、北至富乐大街、西至水库路、南至怀河）的宅基地区位补偿价的基准价格为1080元-1380元/平方米；普通住宅指导价为2500-3000元/平方米。怀柔城区规划区域内（大中富乐村、大屯村、石厂村< 不含石厂新村>）及卢庄、红螺镇的宅基地区位补偿价的基准价格为780元-1080元/平方米；普通住宅指导价2000元-2500元/平方米。怀柔镇上述范围以外的其他地区的宅基地区位补偿价的基准价格为480元-780元/平方米；普通住宅指导价1500元-2000元/平方米。

（二） 杨宋镇、北房镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为600元-840元/平方米；普通住宅指导价为1700元-2100元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为480元-600元/平方米；普通住宅指导价1500元-1700元/平方米。

（三） 庙城镇。镇政府所在地及大秦铁路以北，怀河以南地区的宅基地区位补偿价的基准价格为600元-900元/平方米；普通住宅指导价为1700元-2200元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为480元-600元/平方米；普通住宅指导价1500元-1700元/平方米。

（四） 雁栖镇。镇政府所在地、雁栖工业开发区及红螺山旅游度假区的宅基地区位补偿价的基准价格为600元-900元/平方米；普通住宅指导价为1700元-2200元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为300元480元/平方米；普通住宅指导价1200元-1500元/平方米。

（五） 怀北镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为480元-780元/平方米；普通住宅指导价为1500元-2000元/平方米；房屋重置成新均价700元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-450元/平方米；普通住宅指导价1000元-1300元/平方米；房屋重置成新均价550元/平方米。

（六） 桥梓镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为480元-780元/平方米；普通住宅指导价为1500元-2000元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为300元-480元/平方米；普通住宅指导价1200元-1500元/平方米。

（七） 汤河口镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为570元750元/平方米；普通住宅指导价为1500元-1800元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-570元/平方米；普通住宅指导价1000元-1500元/平方米。

（八） 九渡河镇、渤海镇、宝山镇、琉璃庙镇、喇叭沟门乡、长哨营乡。镇(乡)政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为390元-570元/平方米；普通住宅指导价为1200元-1500元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-390元/平方米；普通住宅指导价1000元-1200元/平方米。

二、 宅基地面积的认定

（一） 拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

(二)宅基地的面积控制标准：

1982年（含）以前，最高不超过0.4亩（267平方米）；

1982年以后，人多地少地区最高不超过0.25亩（167平方米），其他地区最高不超过0.3亩（200平方米）。

（三）低于控制标准的宅基地面积，按合法批准的面积认定。

（四）无法确定宅基地面积的，与实际测量面积结合控制标准认定。

三、宅基地补偿、补助标准

（一） 经合法批准且不超过控制标准的宅基地补偿为： 本拆迁范围宅基地区位补偿单价×宅基地面积

（二） 经合法批准的宅基地超过控制标准的部分，不予补偿；但1982年（含）以前经合法批准的宅基地超过控制标准部分，一般按本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的20%以予补偿，最高补偿标准不得超过40%.具体标准由评估机构结合本拆迁范围的实际情况综合平衡确定。

（三） 另行审批宅基地安置被拆迁人的，新批宅基地面积少于原按照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分的补偿为：本拆迁范围宅基地区位补偿单价×不足部分的宅基地面积

（四） 农村符合审批宅基地条件单位实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，符合以下条件按照本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的20%予以补助。

其补助面积标准为0.25亩/户（合167平方米）。

农村符合审批宅基地条件，但未实际取得宅基地的被拆迁人，必须同时具备下列条件：

1、 拆迁期间属于本村集体成员。

2、 在被拆迁房屋长期居住，本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。

3、 拆迁公示前析产分户并取得相关法律手续

4、 在拆迁范围内有本市常住户口并且独立分户（独立户籍）。

5、 符合宅基地审批条件，但未实际取得宅基地，且按拆迁实施方案安置确有困难的。

具备以上条件必须经公示确认（公示一般为七天），公示有异议的由拆迁人核实，经公示或核查符合条件的方可予以补助。

本《意见》所称的户，按照拆迁公示前公安机关发放的户口簿认定，但是夫妻双方、未婚子女在拆迁范围内分别立户的，按照一户认定。

拆迁公示后通过办理房屋交易、赠与、析产等手续新增的户，以及通过办理户籍分户新增的户，不予认定。

（五） 无法确定宅基地面积的，以实际测量面积结合控制标准，按本条第（一）、（二）、（三）款执行补偿。

四、 房屋面积的确定及补偿

拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定，其补偿由房地产价格评估机构按被拆迁房屋的重置成新家评估确定。

本《意见》施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，按其房屋重置成新价的50——70%给予补偿；属于出租或闲置的，按其房屋重置成新价的30——50%给予补偿。具体补偿幅度按上述规定根据当地实际情况确定。属征地拆迁的由镇（乡）政府确定，并报区政府批准后执行。属占地拆迁的由农村集体经济组织或村民委员会确定，报镇（乡）政府批准后执行。

本《意见》实施后，宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋是不予认定和补偿。

宅基地外建房一律按违章建筑无偿拆除。

a) 经营性用房的停产停业综合补助费标准

（一) 对利用宅基地上房屋从事生产经营，因拆迁造成停产停业损失的，凡符合以下条件的对经营者（执照标明的法人或经营者）给与一次性停产停业综合补助费：

1. 具备工商部门核发的有效的工商营业执照，且营业执照上标明的经营场所与被拆迁房屋一致。

2. 拆迁公告发布之日正在经营的。

3. 税务部门的近半年完税证明原件。

4. 工商部门近半年的管理费发票原件。（个体经营户）

经营时间不足半年的，按实际经营时间提供3、4所述原件。

（二） 营业面积的确认：

i. 按照租赁协议标明的营业面积为准。

ii. 协议未标明的，按工商局注册的面积为准。

iii. 以上两项均无法提供或所提供的面积与实际不符的，以实际营业面积为准。

（实际营业面积指：直接用于生产经营的房屋建筑面积）

三、 停产停业综合补助费的发放标准：

停产停业综合补助按经营时间确定基础标准，再结合地理区位和经营性质确定具体补助标准。

i. 经营时间连续六个月以上的（含六个月），基础标准为700元/平方米；

ii. 经营时间在六个月以内的，基础标准为100元/平方米；

经营时间以取得工商执照日期起计算，截止到暂停公示止。

地理区位及房屋使用性质调节系数见表一、表二

按地理区位分：                                 表一

地理区位 系数

怀柔区建成区 1.0

各镇（乡）政府所在地 0.7

其他地区 0.5

按照经营性质分：                               表二

房屋使用性质 调整系数

商业、金融业、保险业 1.0

娱乐业、餐饮业 0.95

办公 0.9

服务业 0.85

工业、仓储业及其他 0.8

占地拆迁房屋的经营损失补偿标准，由镇（乡）参照上述标准确定后，报区政府备案。

利用出租房屋进行经营的，对承租人的停产停业损失由拆迁人按租赁双方协议的约定给予补偿；双方没有约定的，由拆迁人按上述规定标准对经营者给予补偿。

六、搬迁补助费和提前搬迁奖励费

（一）搬迁补助费：住宅房屋按照正式房屋建筑面积15元/平方米。

非住宅房屋按照正式房屋建筑面积25元/平方米。

（宅基地上的房屋一律按照住宅房屋认定）

占地拆迁的，搬家补助费标准由镇（乡)政府按上述标准确定，并报区政府备案。由拆迁人出车搬家的，不予补助。

（二）提前搬迁奖：被拆迁人在规定的搬迁期限届满前办理原有住房的，按照每户2000元标准给与提前搬家奖励；同时按正式房屋建筑面积每天每平方米3元奖励，最多奖励10天。具体奖励方法和标准由拆迁人在拆迁实施方案中拟订。

（三）另批宅基地安置的，按原正式房屋每月每间100元给与租房补助。补助时间按拆迁双方当事人的约定确定。

七、本《意见》自2003年9月1日起实行。原怀柔县人民政府2001年11月5日发布的《怀柔县人民政府批转县建委关于推进县城旧城改造工作意见的通知》（怀政发[2001]33号）第二条第（六）项停止执行。

八、本《意见》由区国土房管局负责解释。    

        二00三年九月一日