土地增值税相关法规
目 录
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中华人民共和国土地增值税暂行条例 国发[1993]138号
财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 财法字[1995]6号
北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知 京地税地[2006]456号
北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知 京地税地[2007]325号
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
财税[2006]21号
北京市地方税务局关于修订《无原值房产计税价值核定办法》的通知
京地税地[2006]109号
国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知 国税函[2004]938号
北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知 京地税地[2005]557号
北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 京地税地[2007]134号
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
北京市地方税务局关于加强房地产开发项目土地增值税管理若干问题的通知 京地税地[2009]105号
北京市地方税务局关于加强土地增值税管理工作的通知 京地税地[2009]134号
北京市地方税务局关于北京房地集团有限公司无偿承受非经营性房产有关契税、土地增值税问题的通知 京地税地[2009]187号
北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知 京地税地[2009]245号
北京市地方税务局关于土地增值税若干征收管理问题的通知
京地税二[1996]240号
北京市地方税务局关于印发《土地增值税纳税指南》的通知
京地税二[1996]251号
北京市地方税务局转发国家税务总局建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》和国家税务总局国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》的通知（一）
京地税二[1996]407号
一九九六年九月二十四日 附件一 国家税务总局建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》,国家税务总局国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》
国税发[96]48号,国税发[96]4号
附件：
分类房产单位面积四项成本核定表
第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。
第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十四打的规定，制定本细则。
第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条 条例第二条所称的国有土地、是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条 条例第二条所称的地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他单位。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物折迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）、开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价须经当地税务机关承认。
（五）、与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）、根据条例第六条第（五）项的规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%
地增值税税额=增值额 30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%
土地增值税税额=增值额 40%?扣除项目金额 5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额 50%?扣除项目金额 15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额 60%?扣除项目金额 35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第十一条 条例第八条第（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应按其全部增值额按规定计税。
条例第八条第（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住宅，经向税务机关申报核准，
凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；
居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；
居住未满三年的，按规定计征土地增值税；
第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条 条例第九条第（一）项所称隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条第（二）项所称提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条第（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
（一）、纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
（二）、纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。
纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物的产权、土地使用权、土地出让金额数、土地基准地价、房地产市场交易价格及可能性权属变更等方面的资料。
第十九条 纳税人未按照规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料的，按照《税收征收管理法》第三十九条的规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《税收征收管理法》第四十条的规定进行处理。
第二十条 土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。
第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。
第二十三条 本细则自发布之日起施行。
第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。
一九九五年一月二十七日
各区、县地方税务局、各分局：
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件精神，为进一步提高工作效率，方便纳税人在契税“一窗式”办理缴纳土地增值税，现就个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的有关问题明确如下，请依照执行。
一、凡能够提供购房发票的，扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得房地产时有效发票所载的金额；
（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
（四）取得房地产时所缴纳的契税。
二、凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；
（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；
（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
三、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。
四、本通知自2006年12月1日起执行。
二ОО六年十一月十日
各区、县地方税务局、各分局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，市局于近期制发了《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（京地税地[2007]134号，以下简称《清算管理办法》），现就有关问题补充明确如下，请依照执行。
一、凡《清算管理办法》施行前已受理的清算项目，主管税务机关可不再要求纳税人重新办理清算申请手续。
二、对于申请清算时尚有可销售面积的房地产开发项目，在清算期间和清算完成后，纳税人仍需在每季度终了后15日内办理纳税申报手续（含零申报）。在清算期间转让房地产的扣除项目金额，应按照清算时纳税人申报的单位建筑面积成本费用计算扣除，待清算完成后一并调整。
三、一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。
四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。
五、纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但原则上应在项目全部销售完毕时进行调整。
六、评估部门和稽查部门在评估稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件，应及时告知纳税人到主管税务机关办理清算手续，同时通知企业主管税务机关。
七、各局应加强对土地增值税预征的监督管理，通过与营业税税款入库数据比对等方式监控税源，对未按规定预缴税款的行为应严格按照有关规定加收滞纳金。
八、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件精神，纳税人转让旧房及建筑物时，既不能够提供购房发票证明，又不能提供取得土地使用权支付的金额凭证和房屋及建筑物价格评估报告的，对于《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，税务机关可参照《北京市地方税务局关于修订〈无原值房产计税价值核定办法〉的通知》（京地税地〔2006〕109号）核定，据以计征土地增值税。具体核定公式为：核定扣除项目金额=房产重置成本×成新率×区位调整系数×建筑面积。
二ОО七年八月十五日
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、本文自2006年3月2日起执行。
抄送：各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局。
财政部 国家税务总局
二○○六年三月二日
各区、县地方税务局、各分局:
为了适应北京市城市经济和房地产市场的发展，解决无原值计税价值核定工作中存在的核定标准低、修正系数过于简单的问题，合理确定本市无原值房产的计税价值，现将新修订的《无原值房产计税价值核定办法》印发给你们，并就有关事项明确如下:
一、修订的主要内容
(一)核定办法的适用范围的变化
明确了”单独地下建筑不适用此办法”。
(二)调整无原值房产计税价值核定的计算方法
无原值房产计税价值核定的计算公式变为:无原值房产计税价值=房产重置成本×成新率×区位调整系数×建筑面积×70%
其中:
1．房产重置成本的确定
房产重置成本为建安造价和间接费用之和。
参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况，制订《分类房产建安造价表》。
确定应税房产用途，然后再按建筑结构等条件确定明细类别。按照《分类房产建安造价表》，确定房产建安造价。
按照建安造价的一定比率估算间接费用。即:间接费用=建安造价×间接费用率。根据专家经验和市场状况，北京市间接费用率暂定为20%。
房产重置成本=建安造价×(1+间接费用率)
2．成新率的确定
成新率=1-(1-残值率)×已经使用年限/经济耐用年限
其中:已经使用年限=当前年份-建成年份
3．区位调整系数的确定
将原核定办法中根据依照城镇土地使用税土地级别确定应税无原值房产的土地等级的办法，改变为根据房产用途和所处位置，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的”北京市基准地价级别范围(四类十级)”，确定房产所在位置对应的土地级别。
根据房产用途和土地级别，对照《区位调整系数表》，确定区位调整系数。
(三)对于规模较大、综合多种用途的特殊房产，或税务机关认为有必要进行单独核定的房产，税务机关可以参照该办法，并考虑房产的特殊性，进行单独核定。
二、新修订的《无原值房产计税价值核定办法》自2006年1月1日起执行。原《北京市地方税务局北京市财政局关于印发<无原值房产计税价值核定办法>的通知》(京地税地[2003]624号)以及以前相关文件与本通知内容不一致的，按本通知的规定执行。
三、各局应按照《无原值房产计税价值核定办法(修订)》，在2006年3月31日前对所有无原值房产的计税价值进行重新核定。
附件:无原值房产计税价值核定办法(二ОО六年三月修订)
第一条 为了合理确定本市无原值房产的计税价值，规范本市无原值房产计税价值核定工作，特制定本办法。
第二条 本办法适用于纳税人会计资料不全导致房产无原值记录或纳税人申报的房产原值明显偏低的情况，未竣工先使用的房产、单独的地下建筑及活动房不在此范围。
第三条 无原值房产计税价值核定的计算公式:无原值房产计税价值=房产重置成本×成新率×区位调整系数×建筑面积×70%。
第四条 房屋用途的确定
依据房屋所有权证上载明的用途确定。如没有房屋所有权证，以规划部门出具的相关文件确定。没有上述文件的，主管地方税务机关根据房屋的实际用途进行认定。
第五条 房屋建筑面积的确定
以应税房屋所有权证上注明的建筑面积为准。如没有房屋所有权证，以纳税人提供的可证明其房屋建筑物建筑面积的文件为准。如纳税人不提供相关文件，可由主管地方税务机关指定的测量部门进行测量确定。
第六条 房屋结构的确定
以应税房产房屋所有权证注明的结构为准。如没房屋所有权证，以纳税人提供的资料并结合主管地方税务机关鉴定的结果为准。
第七条 房产重置成本的求取
房产重置成本为建安造价和间接费用之和。
参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况，制订《分类房产建安造价表》(附件1)。
确定应税房产用途，然后再按房屋结构等条件确定明细类别。按照《分类房产建安造价表》，确定房产建安造价。
按照建安造价的一定比率估算间接费用。即:间接费用=建安造价×间接费用率。根据专家经验和市场状况，北京市间接费用率暂定为20%。
房产重置成本=建安造价×(1+间接费用率)。
第八条 成新率的确定
成新率=1-(1-残值率)×已经使用年限/经济耐用年限
其中:已经使用年限=当前年份-建成年份
房产经济耐用年限和残值率参见《房产经济耐用年限和残值率表》(附件2)。
当计算成新率小于30%时，按30%核定成新率。
第九条 区位调整系数的确定
根据房产用途和房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的”北京市基准地价级别范围”(附件3)，确定房产所在位置对应的土地级别。
根据房产用途和房产所在位置对应的土地级别，按照《区位调整系数表》(附件4)，确定区位调整系数。
第十条 本办法中涉及的各项标准值、区位调整系数将根据经济发展和城市建设水平定期测算并修正。本办法中所应用的”北京市基准地价级别范围”将随着北京市基准地价的修订而调整。
第十一条 对于规模较大、综合多种用途的特殊房产，或税务机关认为有必要进行单独核定的房产，税务机关可以参照该办法，并考虑房产的特殊性，进行单独核定。
第十二条 无原值房产计税价值核定工作程序
(一)拥有无原值应税房产的纳税人向主管地方税务机关申领并填写《无原值应税房产计税价值核定申请表》附件5)，向主管地方税务机关申请核定无原值应税房产计税价值。
(二)主管地方税务机关按照本办法核定纳税人无原值房产的计税价值，并将核定结果填入《无原值应税房产计税价值核定表》(附件6)，并同时打印《无原值应税房产计税价值核定通知书》(附件7)。
(三)主管地方税务机关将《无原值应税房产计税价值核定通知书》及《无原值应税房产计税价值核定表》送达纳税人，通知纳税人计税价值核定结果。
第十三条 本办法由北京市地方税务局负责解释。
附件1:分类房产建安造价表
附件2:房产经济耐用年限和残值率表
附件3:北京市基准地价级别范围
附件4:区位调整系数表
附件5:无原值应税房产计税价值核定申请表
附件6:《无原值应税房产计税价值核定表
附件7:无原值应税房产计税价值核定通知书(见附件)
北京市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知
京地税地[2004]445号
各区、县地方税务局、各分局：
现将《国家税务总局加强土地增值税管理工作的通知》（国税函[2004]938号）转发给你们，并结合北京市在受理、审核房地产开发企业清税结算土地增值税《审计报告》工作中反映出的一些具体问题通知如下，请依照执行。
一、认真落实土地增值税的清算税款工作
土地增值税预征税款的清算工作，是土地增值税征收管理的重要环节，各局应高度重视土地增值税税款清算工作，要严格按照《北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知》（京地税地〔2002〕305号）文件规定的要求执行，切实加强组织领导，组织专人负责清税工作，及时了解和掌握办理清税情况，对出现的问题要及时协调解决，确保土地增值税税款清算工作的质量。
二、严格审核土地增值税税款清算的审计报告
负责土地增值税清税工作的人员在受理申请清算税款申报的《审计报告》及材料时，应严格按照《审计报告》标准格式进行验收，审核清算企业报送的审计报告内容及相关资料。对不规范或有疑问的《审计报告》，一律暂停办理税款退税手续，凡未经审核及发现问题仍办理退税手续，造成税款流失的，应按有关规定追究相关责任人责任并将在全市进行通报批评。
三、对报送清税资料不符合要求的处理
各局在办理土地增值税税款清算手续的审核工作中，发现《审计报告》内容不规范、审计事项情况不清楚、提供清税资料不完整等问题时，应退回重新修改《审计报告》或补充资料后，再办理税款清算手续。
四、对出具审计报告不符合要求中介机构的处理
各局在对土地增值税税款清算《审计报告》的审核工作中，发现《审计报告》事项中有重大违反税收政策、法规和虚假、欺骗行为或《审计报告》被退回两次以上的中介机构，应及时向市局反馈具体中介机构单位名称，由市局在全市地税系统范围内对违纪单位进行通报。凡对被通报的中介机构出具的审计报告，各局在办理土地增值税预征税款的清算工作时均不予认可。
五、清税项目应移交纳税评估或稽查工作的范围
各局要认真做好房地产开发企业土地增值税税款清算《审计报告》工作底稿的抽查和检查工作，凡有下列情况的，不得直接办理清税、退税手续，均应移交纳税评估或检查部门。
（一）纳税人办理清税时，报送的《审计报告》内容不规范，退回《审计报告》重报后，仍不符合要求的；
（二）纳税人办理清税时，应退税款额度占已预缴税款50%以上的或退税额度在500万元以上（含500万元）；
（三）按土地增值税政策规定，属于预缴税款范围，但未预缴税款的。
六、各局应结合本局实际情况，制定土地增值税税款清算管理工作办法及规程，并明确科、所在清税工作中的职责分工，及时反馈工作中出现的问题，保证清税工作的顺利进行，确保国家税款及时、足额入库。
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
为了简化行政审批手续，进一步方便纳税人和加强税收管理，经研究,现对土地增值税纳税人定期进行纳税申报的问题做如下解释和规定：
一、取消《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。
二、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。
三、纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。
四、各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局应根据本通知精神，结合本地的实际情况，制定具体的操作办法，并告知土地增值税纳税人。
五、各地地方税务机关要加强土地增值税的宣传解释、纳税辅导及纳税检查等工作。采取有效措施，做好土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。
六、本通知自2004年7月1日起执行。
注释：此文失效，详见北京市地方税务局关于发布第一批已清理的税收规范性文件目录的通知（京地税法[2007]433号）
二○○四年八月二日
各区、县地方税务局、各分局：
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件精神，加强土地增值税征收管理工作，解决征管工作中的实际问题，现就土地增值税有关问题通知如下：
一、关于普通标准住宅的标准确认
对土地增值税政策中普通标准住宅的确认，依照北京市建设委员会定期公布的北京市普通住房的标准执行。
房地产开发企业进行项目清算时，普通标准住宅的价格应按当期同级别土地上的普通住房平均交易价格1.2倍以下确定。
二、关于土地增值税预征税款的调整
对于房地产开发企业出售、预售的商品住房，自2006年1月1日以后发生预缴土地增值税税款的行为，凡单栋号内户平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米（含）以下的不予预征土地增值税。
对于房地产开发企业以前年度的开发项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调整，一律按现行规定执行。①
注释：①此条废止，详见北京市地方税务局关于发布第一批已清理的税收规范性文件目录的通知（京地税法[2007]433号）
三、关于商品住房预征土地增值税的面积确认
开发建造并出售商品住房的纳税人，应在办理土地增值税项目登记手续的同时，根据税务机关要求填写《商品住房建筑面积情况明细表》和《商品住房建筑面积情况明细表<附表>》，主管地方税务机关据以判定是否预征土地增值税。
除已被税务机关审核确认为普通标准住宅之外的商品住房，纳税人均须在2006年3月底前填报《商品住房建筑面积情况明细表》。
四、关于确认普通标准住宅的政策衔接
凡在2005年12月31日（含）以前建造的商品房已经税务机关确认为普通标准住宅的，仍按原政策执行。自2006年1月1日起，税务机关不再事先进行普通标准住宅的确认工作，待办理项目清税手续时一并确认。
五、关于房地产开发企业办理竣工清税的申报期限。
房地产开发企业在项目办理全部竣工结算手续后，凡销售面积达到可销售总建筑面积比例85%（含）以上的项目，不论是否已预缴税款，均须在办理全部竣工结算手续后2个月内，到主管地方税务机关直接办理清算税款手续，对逾期未办理清算税款手续的，税务机关应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、第六十四条有关规定进行处罚。②
注释：②此条废止，详见北京市地方税务局关于发布第一批已清理的税收规范性文件目录的通知（京地税法[2007]433号）
六、关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明
对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。
七、关于污染扰民搬迁企业减免土地增值税审批权限的调整
从2006年1月1日起，对污染扰民搬迁企业减免土地增值税事项，由各局负责审批，不再报市局审批。纳税人按规定提供相关减免税申请资料后，主管地方税务机关应按照土地增值税减免税的相关规定，认真审核减免税资料，切实保证审批工作质量。
八、关于土地增值税的清算工作
鉴于土地增值税清算税款工作难度较大，政策性强，为进一步加强土地增值税的管理，各局宜指定一个税务所集中负责土地增值税清算工作,纳税评估部门负责土地增值税清算的管理工作，税政部门负责提供土地增值税清算的政策支持工作。各局应结合本局的实际情况，制定土地增值税清算管理工作的具体实施办法和规程。
九、本通知发布以前制定的文件与本通知内容不一致的，按本通知的规定执行。
附件：1.商品住房建筑面积情况明细表
2.商品住房建筑面积情况明细表<附表>
二ОО五年十二月八日
各区、县地方税务局、各分局：
为了进一步加强土地增值税清算的管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）及土地增值税相关政策文件，市局制定了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《管理办法》），现印发给你们，并就有关问题通知如下，请一并依照执行。
一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时，要认真贯彻落实《管理办法》的精神，做好土地增值税清算的各项管理工作。
二、为了更好地开展清算工作，各局应依照《管理办法》，结合本地区土地增值税征管的实际情况，制定本局清算工作的具体工作流程，落实岗位责任，确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法。
第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。
第四条 纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。
第二章 清算条件
第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。
（三）直接转让土地使用权的项目。
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章 清算申请与受理
第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。
第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。须提交的有关资料如下：
（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
（二）国有土地使用权证书。
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
（七）清算项目的工程竣工验收报告。
（八）清算项目的销售许可证。
（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。
（十）《土地增值税清算鉴证报告》。
（十一）《土地增值税纳税申报表（一）》。
（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第十一条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
第十二条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件5）交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件6）交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。
第四章 清算审核
第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。
第十四条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核《鉴证报告》的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。主管地方税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查。
第十五条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。
对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。
对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。
第十六条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。
第十七条 纳税人应向税务机关提供合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：
（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。
（三）纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。
第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；
（二）提供的开发成本资料不实的；
（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；
（四）虚报房地产开发成本的；
（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
第十九条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。
第二十条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。
对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
第二十一条 对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。
第五章 清算管理
第二十二条 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》（附件7），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。
第二十三条 主管地方税务机关经过清算审核后，对清算项目需要进行纳税评估的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》（见附件8）送达纳税人，并将全部清税资料移交稽查部门，按照有关规定进行稽查检查工作。
第二十四条 主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。
（一）纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的；
（二）纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的；
（三）纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。
第二十五条 地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税（征收率另行制定）。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；
（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；
（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；
（四）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第二十六条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》（见附件9）送达纳税人。
地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。
第二十七条 经地方主管税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》（京地税征[2003]686号）规定的程序办理退税手续。
第二十八条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照《北京市地方税务局税务档案管理办法》（京地税档[2004]73号）的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。
第六章 对中介机构的管理
第二十九条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。
第三十条 中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。
第三十一条 中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。
第三十二条 对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。
第七章 清算处罚
第三十三条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。
第三十四条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。
第八章 附则
第三十五条 本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。
第三十六条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。
第三十七条 本办法自下发之日起开始执行。
第三十八条 自本通知生效之日起，原《北京市地方税务局关于印发北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程的通知》（京地税地[2004]628号）和《北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知》（京地税地[2002]305号）废止。
各区、县地方税务局、各分局:
为进一步加强房地产开发项目的土地增值税管理工作，现就有关问题及工作要求明确如下，请依照执行。
一、房地产开发企业应自取得立项批准文件之日起30日内，到房地产开发企业法人机构税务登记地主管税务机关办理土地增值税项目登记手续，并附送下列资料：
（一）土地增值税项目登记表；
（二）项目立项批准文件复印件；
（三）房地产开发企业税务登记证复印件；
（四）房地产项目所在地税务登记证复印件；
（五）主管税务机关要求报送的其他资料。
二、房地产开发项目登记内容发生变更的，应自变更事项发生之日起30日内向主管税务机关申报办理变更项目登记，并附送下列资料：
（一）土地增值税项目登记变更表；
（二）变更登记内容的有关证明文件复印件；
（三）主管税务机关要求报送的其他资料。
三、房地产开发项目开发建设及批准销售情况发生变化的，应自发生变化的下个征期填写土地增值税房地产项目开发销售情况表，向税务机关申报，并附送相应资料。
四、房地产开发项目有下列情形之一的，应在符合条件之日起30日内填写土地增值税项目注销（恢复）登记申请审核表，向主管税务机关申请项目注销手续：
（一）项目已清算并整体转让；
（二）项目已清算并全部销售完毕；
（三）项目已全部自用或出租一年以上；
（四）主管税务机关认为房地产开发项目应注销的其他情形。
五、房地产开发项目有下列情形之一的，应由主管税务机关填写土地增值税项目注销（恢复）登记申请审核表备案：
（一）房地产开发企业已办理完税务登记注销手续；
（二）房地产开发企业转为税务登记证件失效户；
（三）房地产开发企业税务登记证件失效户转为正常
户。
六、房地产开发企业继续销售土地增值税清算时未转让房地产的，应填写土地增值税项目清算后继续销售纳税申报表，并在每季度终了后15日内办理纳税申报手续（含零申报）。
七、以前规定与本通知不一致的，一律依照本通知规定办理。
附件：1.土地增值税项目登记表
2.土地增值税项目登记变更表
3.土地增值税房地产项目开发销售情况表
4.土地增值税项目注销（恢复）登记申请审核表
5.土地增值税项目清算后继续销售纳税申报表
二○○九年四月十三日
各区、县地方税务局、各分局:
为进一步加强房地产开发项目的土地增值税管理工作，现就有关问题及工作要求明确如下，请依照执行。
一、房地产开发企业应自取得立项批准文件之日起30日内，到房地产开发企业法人机构税务登记地主管税务机关办理土地增值税项目登记手续，并附送下列资料：
（一）土地增值税项目登记表；
（二）项目立项批准文件复印件；
（三）房地产开发企业税务登记证复印件；
（四）房地产项目所在地税务登记证复印件；
（五）主管税务机关要求报送的其他资料。
二、房地产开发项目登记内容发生变更的，应自变更事项发生之日起30日内向主管税务机关申报办理变更项目登记，并附送下列资料：
（一）土地增值税项目登记变更表；
（二）变更登记内容的有关证明文件复印件；
（三）主管税务机关要求报送的其他资料。
三、房地产开发项目开发建设及批准销售情况发生变化的，应自发生变化的下个征期填写土地增值税房地产项目开发销售情况表，向税务机关申报，并附送相应资料。
四、房地产开发项目有下列情形之一的，应在符合条件之日起30日内填写土地增值税项目注销（恢复）登记申请审核表，向主管税务机关申请项目注销手续：
（一）项目已清算并整体转让；
（二）项目已清算并全部销售完毕；
（三）项目已全部自用或出租一年以上；
（四）主管税务机关认为房地产开发项目应注销的其他情形。
五、房地产开发项目有下列情形之一的，应由主管税务机关填写土地增值税项目注销（恢复）登记申请审核表备案：
（一）房地产开发企业已办理完税务登记注销手续；
（二）房地产开发企业转为税务登记证件失效户；
（三）房地产开发企业税务登记证件失效户转为正常
户。
六、房地产开发企业继续销售土地增值税清算时未转让房地产的，应填写土地增值税项目清算后继续销售纳税申报表，并在每季度终了后15日内办理纳税申报手续（含零申报）。
七、以前规定与本通知不一致的，一律依照本通知规定办理。
附件：1.土地增值税项目登记表
2.土地增值税项目登记变更表
3.土地增值税房地产项目开发销售情况表
4.土地增值税项目注销（恢复）登记申请审核表
5.土地增值税项目清算后继续销售纳税申报表
二○○九年四月十三日
各区、县地方税务局、各分局:
为进一步加强土地增值税的征收管理工作，现就有关问题通知如下，请依照执行。
一、房地产开发企业建设的没有配建商品房及商业配套设施的限价商品房、经济适用住房及比照经济适用住房管理的保障性住房，在清算时可不提供税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。
开发建设上述项目的房地产开发企业应准确核算增值额，按照《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（京地税地〔2008〕92号）文件的要求附送资料并自行填写《土地增值税鉴证报告附表1-16》，向税务机关申请清算。
二、按照国家税务总局房地产税收一体化管理的要求，各局契税征管部门在办理征免契税手续时应要求纳税人提供税务机关为原产权人开具的《土地增值税涉税证明》原件，但下列情况除外：
（一）房地产开发企业出售新建商品房；
（二）个人转让房地产；
（三）政府部门文件规定土地、房屋无偿划转；
（四）法院强制拍卖房地产。
三、各局应按照《北京市地方税务局关于开具土地增值税涉税证明有关问题的通知》（京地税地〔2005〕556号）文件的要求，及时为纳税人出具《土地增值税涉税证明》。该证明一式四份，主管税务机关留存一份，其余供纳税人办理权属转移手续使用。
二○○九年五月十四日
非经营性房产有关契税、土地增值税问题的通知
京地税地[2009]187号
各区、县地方税务局:
北京房地集团有限公司为国有独资公司，根据《北京市人民政府办公厅转发北京市破产企业非经营性资产移交暂行办法的通知》（京政办发[2002]20号）、北京市国有资产监督管理委员会《关于劣势国有企业非经营性资产移交管理工作有关问题的通知》（京国资改组字[2007]54号）及《北京市国有资产监督管理委员会关于非经营性资产房产、土地移交无偿划转的通知》要求，无偿承受北京汽车工业控股有限责任公司、北京市对外经贸控股有限责任公司、北京化学工业集团有限责任公司、北京房地集团有限公司下属企业、北京纺织控股有限责任公司、北京京城机电控股有限责任公司、北京二商集团有限责任公司、北京兴东方实业有限责任公司非经营性房产，现将其产权转移过程中有关契税、土地增值税问题通知如下：
一、契税：
（一）根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）文件第七条第二款“ 政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。”的规定，对北京房地集团有限公司无偿承受北京汽车工业控股有限责任公司等八家企业的房产，不征收契税。
（二）产权承受单位北京房地集团有限公司应携带相关房屋权属资料向房屋所在地的地方税务局办理不征契税手续。
（三）为方便纳税人及时办理产权过户手续，市局对北京房地集团有限公司上报的相关文件已统一进行审核。各局在接到产权承受单位申请及相关房屋权属资料后，应对照本通知附件中所列的房屋项目，直接开具《契税核定通知书》，可不再进行程序性审核。
二、土地增值税
（一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，北京汽车工业控股有限责任公司等八家企业将非经营性房产无偿划转北京房地集团有限公司，不属于土地增值税征收范围，不征收土地增值税。
（二）根据《北京市地方税务局关于加强土地增值税管理工作的通知》（京地税地[2009]134号）第二条规定，此种情况可不开具《土地增值税涉税证明》。
附件：北京房地集团有限公司承受非经营性房产明细表
二○○九年六月二十三日
北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知
京地税地[2009]245号
各区、县地方税务局、各分局:
为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。
一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的核定。
二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；
（二）提供的开发成本资料不实的；
（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；
（四）虚报房地产开发成本的；
（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。
三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。
四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：
核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积
五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。
六、本通知自发布之日起执行。本通知发布前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目仍按照《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2007〕138号）的规定执行。本通知发布前主管税务机关未受理的土地增值税清算项目按照本通知的规定执行。
附件：分类房产单位面积四项成本核定表
二○○九年九月十六日
各区、县地方题通知如下：
一、关于纳税人办理纳税登记和纳税申报手续问题
1、按照土地增值税有关规定，凡有转让土地使用权和房地产行为并取得收入的单位和个人，都要按规定到房地产座落地地方主管税务机关办理纳税登记和纳税申报手续。一个建设项目不论转让次数的多少，只办理一次纳税登记手续。
2、专门从事房地产开发以及主管或兼营房地产开发业务的单位，应在签订房地产开发合同（或立项）后7日内办理纳税登记手续，在签订转让合同并取得收入后7日内填报土地增值税纳税申报表。如因经常发生房地产转让而难以在每次转让以后申报的，由纳税人提出申请，经地方主管税务机关批准，可于季度终了后7日内办理纳税申报手续。转让存量房地产的单位和个人，应在办理房地产买卖契约为后7日内填报《土地增值税纳税申报表》。①
3、凡在1994年1月1日前签订房地产开发合同或已立项并已按规定投入资金进行开发的，在1994年1月1日至1998年12月31日期间首次转让房地产的，免征土地增值税，签订合同以有偿受让土地合同之日为准，并按下列规定办理登记，申报手续。
（1）、在1994年1月1日至1996年9月30日期间首次转让房地产并取得收入的单位，应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办免税手续。
（2）、在1996年10月1日以后首次转让房地产并取得收入的单位，应于取得转让收入后7日内到地方主管税务机关办理免税手续。
4、凡在1994年1月1日—1996年9月30日期间签订的房地产开发合同（或立项）的单位，应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办纳税登记手续。
5、凡在1994年1月1日至实施细则发布之日期间取得的房地产转让收入，经市政府批准暂缓征收土地增值税，纳税人应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办缓交土地增值税手续。
凡在实施细则发布之日至1996年9月30日期间取得的房地产转让收入，纳税人应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办纳免税手续。
6、对符合《暂行条例》和《实施细则》中减免税规定的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅；个人转让居住满三年未满五年，满五年或五年以上的自住房；因实施城市规划、国家建设需要由纳税人自行转让房地产及国家依法征用、收回的房地产亦应按规定的程序办理减免税申请审批手续（具体操作规程和免税证明附后）。
二、关于纳税环节问题
土地增值税的纳税义务发生时间为纳税人取得房地产转让收入和取得预售房地产价款的当天。
三、关于纳税期限问题
土地增值税的纳税期限为纳税人办理纳税申报手续后3日内。
四、关于预征土地增值税问题
对房地产开发企业在项目全部竣工清算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据实计算土地增值税的，可采取预征的办法组织征收，其预征方法为：
1、纳税人预售标准住宅，依预售收入的0.5%预征土地增值税，年度结利后一个月内和项目竣工清算后2个月内到地方主管税务机关汇算清缴，多退少补，清算期限为3年。
2、纳税人预售非普通标准住宅、别墅、公寓、宾馆、饭店、办公写字楼等其他房地产，依预售收入按规定比例预征土地增值税，年度结利后一个月内和项目竣工清算后2个月内到地方主管税务机关汇算清缴，多退少补，清算期限为3年。
预征率如下：
|
转让房地产项目 |
宾馆、饭店、 办公、写字楼 |
公寓、别墅、非 普通标准住宅 |
其他 |
|
预征率 |
3% |
2% |
1% |
五、关于成片开发、分期分批转让房地产如何计算扣除项目问题
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额的确定，原则上按建筑面积计算分摊，如采取其它方式计算分摊的，须报经地方主管税务机关确认同意后执行。
六、关于转让新建房屋如何计算扣除项目金额问题纳税人取得新建房在一年以内转让的，以取得房地产时所支付的价格为扣除项目金额，如有其他资金投入的，按评估价格计算扣除。
七、关于加计20%扣除方法问题
对预售商品房的房地产开发企业，其加计20%扣除，采取项目年终结利和竣工清算税款时一并扣除的方法。
八、关于计税单位问题
根据《实施细则》第八条规定，房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产，应分别按单位工程（栋号）计算缴纳土地增值税。普通标准住宅与其他公建房成本划分不清的，一律按规定征税。成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。
九、关于委托有关部门代征土地增值税问题。
对于单位和个人转让存量房地产，由于税源零散，采取委托有关部门代征的方式，具体代征办法另行规定。
注释:①②，此条废止，详见北京市地方税务局关于发布第一批已清理的税收规范性文件目录的通知（京地税法[2007]433号）
附件：
1.关于办理出售普通标准住宅免税申报审批手续的操作规程（普通标准住宅审核表）。
2.关于办理国家征用、收回房地产免税审批手续的操作规程。
3.关于办理实施城市规划、国家建设需要转让房地产免税申报审批手续的操作规程。
4.关于办理转让自用住房减（免）税审批手续的操作规程。
5.一九九四年元月一日前签订房地产开发合同（或立项）定期免税证明。
6.暂缓征税证明。
一九九六年六月五日
附件1：
关于办理出售普通标准住宅免税申报审批手续的操作规程
一、本操作规程适用于符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《北京市“九五”住宅建设标准》规定的普通标准住宅转让行为。
二、凡在本市开发建造并出售普通标准住宅的纳税人，应按规定到地方主管税务机关办理纳税登记手续的同时，持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸（包括：建筑面积、使用面积、住宅装修标准、住宅设备标准）等有关证明材料办理普通标准住宅认定手续，并根据税务机关要求填写《普通标准住宅审核表》（附后）。
三、地方主管税务机关根据土地增值税有关政策规定，《北京市“九五”住宅建设标准》、市建委有关住宅初装修标准及建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸及纳税人填写的《普通标准住宅审核表》进行审核。审核无误确认后，签署意见并加盖公章。
四、纳税人预售普通标准住宅，在取得收入后7日内到地方主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表》，经税务机关审核批准后，按预售收入的0.5%预征土地增值税。待年度结算后一个月内和项目竣工清算后两个月内持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸、普通标准住宅审核表、当期财务报表、土地增值税纳税申报表和项目竣工验收报告（项目竣工清算后携带）到地方主管税务机关办理汇算清交手续。
纳税人销售普通标准住宅，在取得销售收入后7日内，持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸、普通标准住宅审核表、当期财务报表到地方税务机关填报《土地增值税纳税申报表》。经主管税务机关核实，对增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅免征土地增值税。
五、未经地方主管税务机关认定的，不得享受普通标准住宅的优惠政策。
普通标准住宅审核表
填表日期 年 月 日
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报表单位 |
经济类型 |
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单位地址 |
联系人电话 |
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项目坐落地址 |
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建设项目计划文件批号 |
批文机关 |
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计划投资额 |
万元 |
建筑结构 |
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建筑总面积 |
平方米 |
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审核项目 |
一居室 |
户 |
使用面积 |
平方米/每户 |
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二居室 |
户 |
使用面积 |
平方米/每户 |
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三居室 |
户 |
使用面积 |
平方米/每户 |
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住宅装修标准 |
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住宅设备标准 |
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主管税务部门审核意见 |
年 月 日 |
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附件2:
关于办理国家征用、收回房地产免税审批手续的操作规程
一、本操作规程适用于因国家建设需要被依法征用、收回房地产的行为。
二、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用房产或收回土地使用权的纳税人，在取得政府征用收回房地产文件后一个月内，到地方主管税务机关办理土地增值税免税审批手续。
三、地方主管税务机关在接到纳税人提供的有关文件资料后7日内进行审核，审核无误后开具《国家征用、收回房地产免税证明》（附后）并加盖公章。
四、纳税人凭审核盖章后的《国家征用、收回房地产免税证明》享受土地增值税免税规定。未经地方主管税务机关审核批准的，一律不享受有关优惠政策。
国家征用、收回房地产免税证明
_________单位：
你单位所拥有的位于_______的房地产因城市实施规划，国家建设的需要被依法征用，按照有关规定免征土地增值税，特此证明。
________区（县）__________地方税务局
年 月 日（签章）
附件3：
关于办理因实施城市规划、国家建设需要转让房地产免税申报审批手续的操作规程
一、本操作规程适用于因实施城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的行为。
二、纳税人在转让原房地产的协议书被批准后一个月内，持规划建设方案、污染扰民搬迁项目计划书、转让房地产协议书等有关证明文件到北京市经委环保处领《国家征用、收回及搬迁企业转让房地产免征土地增值税审批表》（以下简称《审批表》，附后），一式四份，由市经委、主管总公司、局、办签署意见并加盖公章。
三、纳税人在取得有关部门审批后的《审批表》7日内持此表及上述证明文件到地方主管税务机关办理申请免税手续。
四、地方主管税务机关对纳税人提交的《审批表》及有关证明文件在7日内进行审核，签署意见并加盖公章，报市地方税务局审批。
五、市地方税务局对《审批表》及有关材料在7日内进行审核，签署意见并加盖公章后留存一份，其余分别退回地方主管税务机关、市经委及纳税人各一份。
六、纳税人凭审核同意的《审批表》享受土地增值税免税规定。未经地方税务机关批准的一律不得享受有关优惠政策。
国家征用、回收及搬迁企业转让房地产
免征土地增值税审批表
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申请企业名称 |
（盖章） |
现地址 |
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联系人名称 |
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固定资产净值 |
万元 |
所属类型 |
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厂址分布 |
地址 |
占地面积(平方米) |
建筑面积(平方米) |
产权归属 |
本次转让(平方米) |
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1 |
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2 |
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3 |
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4 |
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转让收入总额 |
转让房地产总金额 |
万元 |
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其中： |
房产转让金额 |
万元 |
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土地转让金额 |
万元 |
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其他转让金额 |
万元 |
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扣除项目金额 |
扣除项目总金额 |
万元 |
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其中: |
房产及建筑物评估价格 |
万元 |
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土地出让金 |
万元 |
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转让房地产有关税金 |
万元 |
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增值额 |
万元 |
免征土地增值税金额 |
万元 |
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主管总公司、局、办审批意见： 年 月 日 |
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市经委审批意见： 年 月 日 |
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区、县地方税务局审核意见： 年 月 日 |
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市地税局审批意见： 年 月 日 |
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附件：确认国家征用、收回及搬迁企业有关材料。 填表日期： 年 月 日 |
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附件4：
关于办理转让自用住房减（免）税审批手续的操作规程
一、本操作规程适用于纳税人转让居住满3年不满5年和居住满5年或5年以上自用住房的行为。
二、纳税人在房屋土地管理部门办理买卖契约后7日内，持房屋土地管理部门出具的居住年限证明、房屋产权证明、房地产买卖契约、房地产价格评估报告等有关证明材料及《土地增值税纳税申报表》到地方主管税务机关办理有关减（免）税审批手续。
三、地方主管税务机关对纳税人转让居住满5年或5年以上自用住房在7日内进行审核，审核无误后开具《免税证明》（附后）。
对转让居住满3年未满5年的自用住房，地方主管税务机关在确认评估价格无误后减半征收土地增值税。
四、纳税人持《免税证明》或《纳税凭证》到房屋土地管理部门办理房地产权属变更手续。(注释：此条修改，详见北京市地方税务局关于开具土地增值税设税证明有关问题的通知（京地税地〔2005〕556号）)
五、未经地方主管税务机关审核认定居住年限的自用住房，不得享受有关减税或免税优惠政策。
免税证明
________市、区（县）房屋土地管理部门：
__________于 年 月 日转让位于______的自用住房，经我们审核，其居住已满5年。按照有关规定免征土地增值税，请予办理房地产权属过户手续。
_______区（县）_______地方税务局
年 月 日（签章）
附件5：
一九九四年元月一日前签订房地产开发合同（或立项）定期免税证明
________单位，经我部门调查核实，你单位与____于 年 月 日签订____合同，并已按规定对位于________的房地产进行投资开发。该房地产于 年 月 日首次进行转让，按照有关规定免征土地增值税，特此证明，请持此证明办理房地产权属过户手续。
____区（县）____地方税务局
年 月 日（签章）
附件6：
暂缓征税证明
______单位：
你单位与________于19 年 月 日签订_______合同（协议）对________地区的房地产在19 年 月 日内以______万元价格已经转让，按照有关规定，暂缓征收土地增值税，特此证明。请持此证明办理房地产权属过户手续。
_______区（县）_______地方税务局
年 月 日（签章）
各区、县地税局、各分局，市局各处室、直属单位：
为搞好本市贯彻开征土地增值税工作，市局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关文件编写了《土地增值税纳税指南》，现印发给你们，请你们采取各种形式向纳税单位和个人宣传，使纳税人切实掌握和熟悉土地增值税的政策法规和征管规程，增强纳税人依照规范的征管程序依法纳税的观念。
一九九六年六月七日
土地增值税纳税指南
一、问：什么是土地增值税？
答：土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，按照规定的税率计征的一种税。国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），财政部于1995年1月27日公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。本市自《细则》公布之日起实施土地增值税。
二、问：土地增值税的征税范围是什么？
答：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的行为，都是土地增值税的征税范围。具体讲：
1、对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用的不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。
2、转让房地产的，只对转让后取得的增值收入征税，虽然发生转让房地产行为，但没有增值收入，如：通过继承、赠与等无偿转让房地产的行为不在土地增值税的征税范围。
3、只对转让房地产的征税，不转让的不征税。例如：出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，所以，不属于土地增值税的征税范围。
三、问：谁是土地增值税的纳税义务人？
答：《条例》第二条明确“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。”包括：各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体、个体经营者。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，外商投资企业、外国企业、外籍个人、华侨、港澳台同胞等，只要有转让房地产行为并取得增值收入的，都是土地增值税的纳税义务人，都要按照《条例》的规定缴纳土地增值税。
四、问：土地增值税的征税对象是什么？
答：土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。增值额就是纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》和《细则》规定有以下几项：
1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
2、开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按发生额扣除。
3、开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可将不高于商业银行同类同期贷款利率所支付的利息据实扣除外，其他房地产开发费用应按房地产成本之和的5%的比例计算扣除金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按房地产成本之和的10%的比例计算扣除金额。
4、旧房及建筑物的评估价格。是指转让已使用在一年以上的房屋及建筑物时，由市政府批准的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。
5、与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时交纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
6、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。其扣除方法采取项目年终结利和竣工清算税款时一并扣除的方法。
五、问：土地增值税的征管范围是如何确定的？
答：本市土地增值税由北京市地方税务局负责征收管理。
六、问：土地增值税税率有哪几档 ？
答：土地增值税规定了四级超率累进税率，它是以增值额与扣除项目金额的比率大小从低到高划分为四个级次。即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％未超过100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％未超过200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。《细则》第十条还规定，四级超率累进税率每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
七、问：土地增值税的纳税地点是怎样确定的？
答：根据北京市的具体情况，市政府在京政发（1996）第7号文件中规定了土地增值税的纳税地点。具体是：凡在本市转让在京房地产的国内单位和个人，向房地产座落地的地方主管税务机关申报纳税；凡在本市的外商投资企业、外国企业、外籍个人和华侨、港澳台同胞转让房地产的，向地方主管税务机关申报纳税；转让的房地产座落在本市境内跨两个或两个以上地区的，由市地税局确定纳税地点。为利于征管，方便纳税人，北京市地方税务局要求各区、县局、分局、直属单位在地方税管理科和业务科室设专人专门负责该税种的征收管理工作。①
注释: ①此条废止，详见北京市地方税务局关于发布第一批已清理的税收规范性文件目录的通知（京地税法[2007]433号）
八、问：单位和个人转让房地产如何办理纳税手续和计算缴纳土地增值税？
答：按照有关规定，转让房地产的单位和个人，双方都要到房地产管理部门申办买卖过户手续。根据转让内容的不同，纳税人应分别按下列规定进行纳税登记和纳税申报手续。
1、转让土地使用权的单位，应分别在签订转让土地使用权合同和取得转让收入七日内，到指定的地方主管税务机关办理纳税登记和纳税申报手续，经税务机关审核后，按规定缴纳土地增值税。土地管理部门凭纳税凭证或免税证明发放《国有土地使用权证书》。
2、转让存量房的单位和个人，应在办理买卖契约后七日内持《土地增值税纳税申报表》、居住年限证明、房屋产权证明、房地产买卖契约及房地产价格评估报告到指定的地方主管税务机关办理纳税申报审核手续，经税务机关审核确认后，由房管部门代征土地增值税。房管部门凭完税凭证或免税证明发放《房地产权属证书》。
3、转让存量房的单位和个人，应按下列公式计算缴纳土地增值税：
九、问：房地产开发企业转让商品房如何办理纳税手续？
答：专门从事房地产开发以及主营或兼营房地产开发业务的单位，应在签订房地产开发合同（或立项）后7日内办理纳税登记手续，在签订转让合同并取得收入后7日内填报土地增值税纳税申报表。如因经常发生房地产转让而难以在每次转让以后申报的，由纳税人提出申请，经地方主管税务机关批准，可于季度终了后7日内办理纳税申报手续。
十、房地产开发企业如何计算缴纳土地增值税？
答：房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产，应分别按单位工程（栋号）计算缴纳土地增值税。普通标准住宅与其他公建房成本划分不清的，一律按规定征税。成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。
对经常发生房地产转让的纳税人，在项目竣工清算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因而无法据实计算土地增值税的，可采取预征的办法组织征收，其预征方法为：
（1）、纳税人预售普通标准住宅，依预售收入的0．5%预交土地增值税。
（2）、纳税人预售其他商品房，应按宾馆、饭店、办公写字楼3%、非普通标准住宅、别墅、公寓2%、其他房地产1%的比例，依预售收入预交土地增值税。
（3）、纳税人预售上述的房地产，应于年终结利后一个月内或项目竣工清算后两个月内到地方主管税务机关汇算清缴，多退少补，清算期为3年。
（4）、房地产开发企业应按下列公式计算缴纳土地增值税：
十一、问：办理纳税手续时，应携带哪些有关资料？
答：1、房地产开发企业在办理纳税登记和纳税申报手续时应向地方主管税务机关提交计划部门批准立项时审批的项目设计任务书、当期财务会计报表及房地产开发成本费用方面的资料、贷款利息证明、房地产价格资料、北京市房地产开发企业销售专用发票。
2、转让存量房的单位和个人在办理纳税申报手续时，应向地方主管税务机关提交房地产评估报告、房地产价格资料、与转让房地产有关的税费（手续费、评估费、印花税票）及其他与转让房地产有关的资料（房屋产权证、转让合同等）。
十二、问：转让存量房是否都要经评估机构评估价格？
答：为了利于维护税收法纪，强化征管，符合市场经济的原则，转让存量房地产的，原则上都要经市政府批准的房地产评估机构评估价格，地方主管税务机关据以确认。鉴于国家对个人转让居住满五年或五年以上的自用住房免征土地增值税，因此，对其可不按评估价格计算免征税款。
十三、问：对1994年1月1日以前签订的房地产开发及转让合同，如何办理纳免税手续？
答：凡在1994年1月1日前签订的房地产开发合同或已立项并已按规定投入资金进行开发的，在1994年1月1日至1998年12月31日期间首次转让房地产的，免征土地增值税，签订合同以有偿受让土地合同之日为准，并按下列规定办理登记、申报手续。
（1）、在1994年1月1日至1996年9月30日期间首次转让房地产并取得收入的单位，应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办免税手续。
（2）、在1996年10月1日以后首次转让房地产并取得收入的单位，应于取得转让收入后7日内到地方主管税务机关办理免税手续。
对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定5年免税期以后首次转让的，经当地财政、地方税务部门审核，并报财政部门、国家税务总局核准可以适当延长免税期限。
北京市地方税务局关于印发委托代征土地增值税管理办法的通知
京地税二[1996]351号
各区、县地方税务局、燕山分局，市局各直属单位：
为了加强土地增值税的征收管理，规范土地增值税委托代征工作规程，保证土地增值税的正确实施，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的有关规定精神，结合本市实际情况制订了《关于委托代征土地增值税管理办法》现发给你们，请认真依照执行，执行中的问题请及时反映给市局。
附件：委托代征土地增值税管理办法
一九九六年八月十九日
委托代征土地增值税管理办法
第一条、为加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的有关规定精神，制定本管理办法。
第二条、北京市及各区、县房地产交易部门为本市转让存量房地产应缴纳的土地增值税的代征单位，如委托其他单位代征，应由北京市地方税务局确定。
第三条、代征单位应依照有关规定认真履行代征义务，并指定有关人员为办税人员，由办税人员专门负责具体代征工作。
第四条、代征单位应对本单位辖区内或分管业务范围内的国内单位和个人及外商投资企业、外国企业、外籍个人、港澳台同胞转让存量房地产取得的应税增值收入代征土地增值税。
第五条、代征单位应对纳税人转让存量房地产的交易价格进行审核、批准后通知纳税人持有关资料到地方主管税务机关办理纳（免）税申报手续，并督促应税的纳税人到指定的房地产评估机构进行重置成本价格或交易价格的评估。
第六条、代征单位根据税务机关确认后的评估价格在办理房地产交易立契手续时代征土地增值税，同时向纳税人开具“代扣代收税款凭证”，专户存储税款，并按规定10日内使用《中华人民共和国税收缴款书》（以下简称《税收缴款书》），向银行汇总缴纳；或向纳税人开具《税收缴款书》，当日解缴国库。
代征单位在次月5日内向地方主管税务机关结报票款。
第七条、代征单位应于每季终了后7日内向地方主管税务机关报送上季《代征土地增值税返还手续费申请表》（附后）。税务机关审核后，按季付给代征单位代征税款5%的手续费。按规定应付给代征单位的手续费，代征单位不得从代征税款中坐扣。
第八条、代征单位应接受税务机关的指导、检查，并按规定及时提供有关资料。
第九条、对代征单位应征未征的税款，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十七条规定，由代征单位缴纳。
第十条、地方主管税务机关应与代征单位暂按原北京市税务局税征（1994）年457号《印发<委托代征税款证书>和<委托代征税款协议书>格式的通知》有关规定办理委托代征手续，对代征单位代征税款工作进行指导、检查，对办税人员进行业务辅导和培训，并及时向代征单位提供代征税款所必需的税收票证。如遇国家税收法律、法规、规章的废止或修订应及时通知代征单位并修改有关委托代征税款协议书，或终止委托代征行为。
第十一条、各区、县局、分局可以根据本办法规定的原则，结合本地实际，制定具体代征规程，并报市局备案。
第十二条、本管理办法由市地方税务局负责解释。
附件：1、委托代征税款协议书
2、委托代征税款证书
委托代征税款协议书
协议人：
甲方： 乙方：
地址： 地址：
为加强土地增值税的征收管理，保障国家税收收入，甲、乙双方经协商于 年 月 日于北京市 区（县）签订如下委托代征税款协议书，并严肃地履行。
一、甲方依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值暂行条例实施细则》和北京市人民政府京政发[1996]7号文件有关规定，委托乙方代征土地增值税。
二、乙方应遵循的代征规定：
1.代征范围：本单位辖区内（或分管业务范围内）转让存量房地产的国内单位和个人（或外商投资企业、外国企业、外籍个人、港澳台同胞）应征收的土地增值税。
2.计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值额。
3.代征时限： 年 月 日至 年 月 日。
4.代征税款时，应向纳税人开付规定格式的完税凭证。
三、乙方应于每季终了后7日内，向甲方如实报送上季《代征土地增值税返还手续费申请表》。
四、乙方在代征过程中遇纳税人拒绝代征时，应在24小时内报告甲方，由甲方依法处理，乙方不得对纳税人进行处罚。
五、甲方应及时向乙方提供代征税款所必需的税收票证，否则乙方有权拒绝履行代征义务。
六、甲方应按照乙方实际代征税款的5%支付给乙方代征手续费。
七、甲方有责任对乙方的代征工作进行指导。因国家税收法律、法规、规章的废止或修订致使本协议失效或部分失效时，甲方负有及时通知乙方并要求修改协议的责任。
八、甲方有权随时检查乙方代征税款的情况。
九、本协议自签订之日起即具有法律效力，但是，甲方可依据国家税收的有关规定，单方面终止本协议。
十、违约责任
1、甲方违反本协议，乙方有权按照有关法律规定要求甲方履行义务，并有权单方面终止本协议。
2、乙方违反本协议，甲方有权比照国家税法有关扣缴义务人的规定，追究乙方的违约责任，并有权单方面终止本协议。
十一、本协议书未尽事宜，法律、法规和规章有规定的从其规定；法律、法规和规章没有规定的，由双方协商确定。
十二、本协议书一式4份，甲方一份，乙方一份，双方主管单位各一份。
甲方（公章） 乙方（公章）
法定代表人（公章） 法定代表人（公章）
委托代征税款证书
（受托单位名称）：
根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三十二条和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》规定，经我局与你单位协商一致，由我局委托你单位代征土地增值税税款，具体代征程序以及双方的各项权利和义务的行使和履行，依照北京市地方税务局京地税二（1996） 号《北京市地方税务局委托代征土地增值税管理办法》和双方订立的委托代征税款协议书。
税务机关（印章）
年 月 日
更正通知
各区、县地方税务局、直属单位：
请将《代征土地增值税返还手续申请表》附在京地税二（1996）351号后面。
北京市地方税务局
地方税管理二处
1996.8.21
代征土地增值税返还手续费申请表
北京市地方税务局___分局
_______区（县）地方税务局年 季度 金额单位：万元
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序号 |
纳税人名称 |
立契日期 |
代征日期 |
代征税款 |
代扣代收税款 凭证号 |
汇总缴纳金额 |
税收缴款书 号码 |
返还手续费 |
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合计 |
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填表单位（签章）： 填表人： 填报日期： 年 月 日
各区、县地方税务局、各分局、各区、县房屋土地管理局：
现将国家税务总局、建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[96]48号）和国家税务总局、国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发[96]4号）转发给你们，并根据《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》（京政发[96]7号），结合本市具体情况补充通知如下，请一并贯彻执行：
一、土地增值税是国家为规范土地、房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收益，维护国家权益开征的税种。为切实搞好土地增值税的征管工作，各区（县）局、各分局应在房屋土地管理部门积极支持和配合下，按照国家和本市有关规定及本通知要求，制定符合本地区实际情况的切实有效的土地增值税征收管理措施。
二、各级房屋土地管理局相关部门应协助地方税务部门做好土地增值税的税源控管工作，提供必要的税源资料。本通知发布后，凡转让土地和房地产的纳税义务人未按规定到地方税务机关办理土地增值税纳税登记、申报及完税（或免税）手续，未取得地方税务机关完税（或免税）证明的，房屋土地管理部门不予办理有关权属变更登记及发证手续。
三、经市房屋土地管理局确认并报市政府批准的房地产价格评估机构具有受理土地增值税评估资格。
四、开展受理土地增值税评估业务的评估机构，必须按照市房地局《土地增值税房地产估价技术标准》，据实评估交易房地产价格。评估报告须由持证上岗的“注册房地产估价师”签署，或由三名以上注册的“房地产估价员”联合签署。
五、凡是转让房地产的纳税义务人，应当根据土地增值税的有关规定，在规定期限内到主管地方税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管地方税务部门审核后，按规定期限缴纳土地增值税。对于需要根据房地产评估机构评估价格计税的，应委托有评估资格的评估机构评估并将评估报告如实报送地方税务部门确认。
六、为加强土地增值税零散税源征收管理，对转让存量房地产的单位和个人应征收的土地增值税，地方税务部门可以按照《土地增值税委托代征管理办法》委托房屋土地管理局的交易部门代征，并签订代征协议书，按规定支付代征手续费（代征土地增值税基本程序见附件）。
七、市、区、县地方税务部门同房屋土地管理部门必须紧密配合，相互合作，加强土地增值税的各项征收管理工作，为规范房地产交易，促进本市经济的健康发展，做出积极努力。
附件：
1、国家税务总局、建设部国税发[1996]48号《国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》
2、国家税务总局、国家土地管理局国税发[1996]4号《关于土地增值税若干征管问题的通知》
3、北京市地方税务局京地税二[1996]351号《北京市地方税务局关于委托代征土地增值税管理办法》
4、代征土地增值税基本程序
5、受理征收土地增值税房地产价格评估机构名单（待市政府批准后另行公布）
6、办理征收土地增值税区、县地方税务局专业税务所和涉外税务分局专业税务所名单
7、土地增值税纳税申报表（二）
8、代扣代收税款凭证
9、税收缴款书
10、免税证明
11、委托代征税款协议书
12、委托代征税款证书
|
土 地 增 值 税 纳 税 申 报 表（二） （非从事房地产开发的纳税人适用） 税务登记证号码： 税务计算机代码： （居民身份证号码）： 缴款书号码： 税款所属时间 年 月 日 填报日期 年 月 日 金额单位：元（人民币） |
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纳税人名称 |
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纳税人地址 |
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联系人、电话 |
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经济类型 |
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行业 |
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直接主管部门 |
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开户银行 |
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帐号 |
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邮政编码 |
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制表人：
编报日期：
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项目 |
行次 |
纳税人申报 |
纳税人申报 |
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一、转让房地产收入总额 |
1 |
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转让土地收入 |
2 |
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其 中 |
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转让地上建筑物及其附着物收入 |
3 |
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二、扣除项目金额合计 ①4=5+6+10+16+17或 ②4=5+7+10+15+16+17 |
4 |
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1、取得土地使用权所支付的金额 |
5 |
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2、取得房产所支付的金额 |
6 |
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3、旧房及建筑物的评估价格 7=8×9 |
7 |
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旧房及建筑物的重置成本价 |
8 |
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携带资料 1、房地产价格评估报告及与转让房地产有关的房屋所有权证、房产买卖合同、委托书、公证书等有关资料 2、与转让房地产有关的税费缴纳资料：营业税、城市建设维护费、教育费附加、印花税、交易手续费、评估费等凭证。 3、其他 |
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其中 |
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成新度折扣率(%) |
9 |
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4.与转让房地产有关的税金 10=11+12+13+14 |
10 |
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营业税 |
11 |
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城市维护建筑税 |
12 |
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个人自用房屋住起 年 月 日 至 年 月 日 |
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教育费附加 |
13 |
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其中 |
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印花税 |
14 |
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5、价格评估费用 |
15 |
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6、交易手续费用 |
16 |
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7、财政规定的其他扣除项目金额 |
17 |
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三、增值税 18=1-4 |
18 |
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四、增值税与扣除项目金额之比（%） 19=18÷4 |
19 |
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五、适用税率（%） |
20 |
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六、速扣除系数（%） |
21 |
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七、应缴土地增值税税额 22=18×20-4×21 |
22 |
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备注： 由纳税人填写本表未尽事宜 |
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如纳税人填报，由纳税人填写下各栏 |
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如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏 |
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代理人名称 |
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地 址 |
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代理人 （签章） |
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会计主管 （签章） |
经办人 （签章） |
纳税人 （签章） |
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经 办 人 |
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电话 |
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以下由税务机关填写 |
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税务机关审核意见： |
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收到申报表日期: 接收人: 审核人 |
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填表说明： 一、纳税人应在办理房地产买卖契约后七日内据实向指定的地方主管税务机关填报本表。 二、表头项目： 1.税务登记证号码：按地方税务机关编排的代码填写。个人填写居民身份证号码。 2.经济类型：按国有、集体、私营、个体联营、股份制、外商投资、港澳台投资和其他填报。 3.行业：按工业、商业、邮电通讯、交通运输、旅游服务、金融保险、建筑开发、行政机关 、事业单位、军队、人民团体、个人和其他填报。 4.直接主管部门：按纳税务局人隶属的上一级管理部门或机构填写。外商投资企业不填。 三、表中项目： 1.本表各项目内容，应以纳税人转让的每一处房地产项目为填报对象，纳税人如果同时转让两处或两处以上房地产，应分别填报《土地增值税纳税务局申报表》（二）。 2.本表第4栏：转让新房（购买新建房，使用一年以内转让的）的，适用公式为：4=5+6+10+16+17；转让旧房的，适用公式为： 4=5+7+10+16+17。 3.本表第20栏“适用税率”应按四级超率累进税务局率表中所适用的最高一级税率填写。 四、本表一式三份，送地方主管税务审核盖章后，税务局机关留存一份，代征单位留存一份，退回申报单位（个人）一份。 |
一九九六年九月二十四日
附件一
国家税务总局建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》,国家税务总局国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》
国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知
国税发[1996]48号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，地方税务局，各省、自治区建委（建设厅），各直辖市、计划单列市房地产管理局：
为了加强税务部门与建设行政主管部门、房地产管理部门的工作配合，搞好土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部45号令《城市房地产转让管理规定》等法律、法规规定，现对土地增值税征管的有关问题通知如下：
一、土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。各地税务主管部门应当在当地建设、房地产管理等有关部门的支持和配合下，根据当地实际情况，建立起一套完善的土地增值税的征收管理制度。
二、各级房地产管理部门要根据建设部的统一部署，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，做好房地产交易管理和权属登记工作，根据需要向税务部门提供全面准确的房地产权属及转让时间、价格等征税资料，并按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用，配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作，防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失。
三、凡是转让房地产的纳税人，应当根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管税务机关审核后，按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的纳税人，由主管税务机关发给完税证明。对于不属于征税范围或应予免税的，由主管税务机关发给免税证明。凡没有取得主管税务部门发给的完税（或免税）证明的，房地产管理机关不予办理有关的权属变更手续，不予发放房地产权属证书。
四、各省、自治区、直辖市、计划单列市地方税务部门可根据本地实际情况，对房地产市场管理机构比较健全，且各项管理制度比较完善、具备土地增值税代征能力的地区，从有利于税收征管、减少税款流失出发，按照税务机关征收为主的原则，把一些不易于税务机关直接征收、且应纳税款较易计算的纳税事项，委托房地产管理部门进行代征。具体办法由各省、自治区、直辖市、计划单列市地方税务局制定，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府批准后执行，并报国家税务总局备案。
五、凡转让房地产的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产评估价格计税的，可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
有条件的地方，应当将涉及土地增值税的房地产评估与现有房地产转让管理过程中的价格申报及其价格评估结合起来，以防止因重复评估而加大成本、增加纳税人负担的情况。
接受委托的各房地产评估机构，在按税务部门要求按期将评估结果报送房地产所在地税务机关，作为确认计税依据参考的同时，应将评估结果报当地政府设立的事业性房地产估价管理机构审核。
对于房地产所在地税务机关要求受委托的房地产评估机构提供与房地产评估有关的资料的，评估机构应当无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。
凡涉及征收土地增值税的房地产评估报告由取得建设部、人事部共同认定并经注册登记的“房地产估价师”签署；或者由三名以上（含三名）取得各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的房地产估价员联合签署。
接受委托的房地产评估机构，必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。房地产所在地税务机关应当根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。
六、房地产评估机构在执业过程中必须严守职业道德，按照国家有关的法律、法规的规定，坚持独立、客观、公平、公正、公开的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。对房地产评估机构因不向税务机关提供真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应当承担相应的法律和经济责任。对由上述行为造成国家税收严重流失的，提请司法机关追究当事人的刑事责任。
七、各级税务部门和房地产管理部门要密切配合、相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产交易行为。对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成房屋租赁或其他交易方式等逃避土地增值税的行为，各地房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时，应当认真执行建设部42号令《城市房屋租赁管理办法》和45号令《城市房地产转让管理规定》，严格把关，主管税务部门也应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定予以严肃查处。
以上通知，望各地迅速贯彻落实，并遵照执行。
一九九六年四月五日
附件二
关于土地增值税若干征管问题的通知
国税发[1996]4号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，土地（国土）管理局（厅）：
为了完善土地增值税的征收管理工作，防止国家税收流失，加强税务部门与土地管理部门的工作配合，现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）和《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，特对土地增值税征管中的有关问题通知如下：
一、土地增值税是国家为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种各地税务主管部门应根据国家法规和本通知的规定，结合当地实际情况建立一整套土地增值税的征收管理制度。各级土地管理部门要予以积极支持和配合，依据征收土地增值税的需要，完善相应的土地评估和地价管理制度，协助当地税务主管部门做好土地增值税的征收管理工作。
二、各级土地管理部门要根据国家土地管理局的统一部署，尽快完成城镇地籍调查，土地登记和基准地价评估等初始地籍工作，同时做好土地使用权的变更登记、地价评估和管理等日常工作，为税务部门征收土地增值税提供所需土地使用权的权属以及土地出让、转让交易的时间、土地出让金数额及土地使用权转让价格等征税资料。
对于已经完成城镇基准地价评估工作的地区，土地管理部门要根据社会经济发展的状况，定期更新基准地价成果，使之能够及时反映地价市场水平，满足土地增值税的征收管理需要；少数未完成城镇基准地价评估的地区，土地管理部门可采取现有宗地评估方法直接评估，以满足征收土地增值税的需要。
三、各级税务部门和土地管理部门要共同做好土地使用权的产权管理与土地增值税征管的衔接工作。
凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物（以下简称房地产）的纳税人，在向土地管理部门申请土地变更登记，提交土地估价报告，申报交易成交价的同时，应根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税申报手续。土地管理部门在对纳税人转让行为的合法性、估价报告及申报交易价格进行确认后，应及时通知税务部门。纳税人的纳税申报经主管税务机关审核后，应按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的，由主管税务机关发给完税证明；对于免税的，由主管税务机关发给免税证明。
土地管理部门凭税务部门出具的土地增值税完税（或免税）证书，办理土地使用权的权属变更登记，更换《国有土地使用证》。凡未取得主管税务部门发放的完税（或免税）证明的，土地管理机关不予办理土地使用权的登记及过户手续，也不发放《国有土地使用证》。
四、按照土地评估价格计税的纳税人，可委托经省级以上土地管理部门授予评估资格的土地评估机构进行有关的评估。各土地评估机构必须严格按照条例和细则中规定的方法进行应纳税土地的价格评估。其评估结果应按税务部门的要求及时告房地产所在地税务机关，作为确认计税依据的参考。房地产所在地税务机关应根据条例和细则的有关规定，对应纳税土地的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用，并将此评估结果抄送土地管理部门备案。
对于房地产所在地税务机关要求从事应纳税土地价格评估的评估机构提供与应税土地评估有关的评估资料的，土地评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。各级税务部门对于土地管理部门提供的土地登记和基准地价等资料应严格保密，不得转让或公开引用。
土地价格评估机构在执业过程中必须严守职业道德，按照国家有关的法律、法规的规定，坚持独立、客观、公平、公正、公开的原则，对评估结果的真实性、合法性负法律责任。各级税务机关应当会同土地管理部门定期对土地评估机构所承担的土地增值税评估业务进行指导、监督和检查。
对土地评估机构不向税务机关提供与应纳税土地有关的真实土地评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，一经发现要取消其应纳税土地的评估资格，对由于上述行为造成国家税收严重流失的，还要提请司法机关追究其应承担的经济责任和有关当事人的刑事责任。
五、各级税务部门和土地管理部门要积极配合、密切协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产市场交易行为。土地管理部门要深入持久地进行土地隐形市场的清理工作，对于非法进入市场的集体土地使用权和划拨国有土地使用权，应按照有关法律规定进行处理；对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定严格予以查处。
以上通知，望各地迅速遵照执行。
一九九六年一月十日
附件三
关于印发《委托代征土地增值税管理办法》的通知
京地税二[1996]351号
各区、县地方税务局、燕山分局，市局各直属单位：
为了加强土地增值税的征收管理，规范土地增值税委托代征工作规程，保证土地增值税的正确实施，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的有关规定精神，结合本市实际情况制订了《关于委托代征土地增值税管理办法》现发给你们，请认真依照执行，执行中的问题请及时反映给市局。
附件：委托代征土地增值税管理办法
一九九六年八月十九日
委托代征土地增值税管理办法
第一条、为加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的有关规定精神，制定本管理办法。
第二条、北京市及各区、县房地产交易部门为本市转让存量房地产应缴纳的土地增值税的代征单位，如委托其他单位代征，应由北京市地方税务局确定。
第三条、代征单位应依照有关规定认真履行代征义务，并指定有关人员为办税人员，由办税人员专门负责具体代征工作。
第四条、代征单位应对本单位辖区内或分管业务范围内的国内单位和个人及外商投资企业、外国企业、外籍个人、港澳台同胞转让存量房地产取得的应税增值收入代征土地增值税。
第五条、代征单位应对纳税人转让存量房地产的交易价格进行审核、批准后通知纳税人持有关资料到地方主管税务机关办理纳（免）税申报手续，并督促应税的纳税人到指定的房地产评估机构进行重置成本价格或交易价格的评估。
第六条、代征单位根据税务机关确认后的评估价格在办理房地产交易立契手续时代征土地增值税，同时向纳税人开具“代扣代收税款凭证”，专户存储税款，并按规定10日内使用《中华人民共和国税收缴款书》（以下简称《税收缴款书》），向银行汇总缴纳；或向纳税人开具《税收缴款书》，当日解缴国库。
代征单位在次月5日内向地方主管税务机关结报票款。
第七条、代征单位应于每季终了后7日内向地方主管税务机关报送上季《代征土地增值税返还手续费申请表》（附后）。税务机关审核后，按季付给代征单位税款5%的手续费。按规定应付给代征单位的手续费，代征单位不得从代征税款中坐扣。
第八条、代征单位应接受税务机关的指导、检查，并按规定及时提供有关资料。
第九条、对代征单位应征未征的税款，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十七条规定，由代征单位缴纳。
第十条、地方主管税务机关应与代征单位暂按原北京市税务局京税征（1994）457号《印发<委托代征税款证书>和<委托代征税款协议书>格式的通知》有关规定办理委托代征手续，对代征单位代征税款工作进行指导、检查，对办税人员进行业务辅导和培训，并及时向代征单位提供代征税款所必需的税收票证。如遇国家税收法律、法规、规章的废止或修订应及时通知代征单位并修改有关委托代征税款协议书，或终止委托代征行为。
第十一条、各区、县局、分局可以根据本办法规定的原则，结合本地实际，制定具体代征规程，并报市局备案。
第十二条、本管理办法由市地方税务局负责解释。
附件：1、委托代征税款协议书
2、委托代征税款证书
3、代征土地增值税返还手续费申请表
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代征土地增值税返还手续费申清表 北京市地方税务局______分局_____区(县)地方税务局 年 季度 金额单位:万元 |
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序号 |
纳 税 人 名 称 |
立契日期 |
代征日期 |
代征税款 |
代扣代收税款 凭 证 号 |
（汇总）缴纳 金额 |
税收缴款书 号码 |
返还手续费 |
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税务机关 审核意见 （签章） |
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填表单位（签章）： 填表人： 填报日期：年 月 日 |
委托代征税款协议书
协议人：
甲方： 乙方：
地址： 地址：
为加强土地增值税的征收管理，保障国家税收收入，甲、乙双方经协商于年 月 日于北京市 区（县）签订如下委托代征税款协议书，并严肃地履行。
一、甲方依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和北京市人民政府京政发（1996）7号文件有关规定，委托乙方代征土地增值税。
二、乙方应遵守的代征规定：
1、代征范围：本单位辖区内（或分管业务范围内）转让存量房地产的国内单位和个人（或外商投资企业、外国企业、外籍个人、港澳台同胞）应征收的土地增值税。
2、计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值额。
3、代征时限：年 月 日至 年 月 日。
4、代征税款时，应向纳税人开付规定格式的完税凭证。
三、乙方应于每季终了后7日内，向甲方如实报送上季《代征土地增值税反还手续费申请表》。
四、乙方在代征过程中遇纳税人拒绝代征时，应在24小时内报告甲方，由甲方依法处理，乙方不得对纳税人进行处罚。
五、甲方应及时向乙方提供代征税款所必需的税收票证，否则乙方有权拒绝履行代征义务。
六、甲方应按照乙方实际代征税款的5%支付给乙方代征手续费。
七、甲方有责任对乙方的代征工作进行指导。因国家税收法律、法规、规章的废止或修订致使本协议失效或部分失效时，甲方负有及时通知乙方并要求修改协议的责任。
八、甲方有权随时检查乙方代征税款的情况。
九、本协议书自签订之日起即具有法律效力，但是，甲方可依据国家税收的有关规定，单方面终止本协议。
十、违约责任
1、甲方违反本协议，乙方有权按照有关法律规定要求甲方履行义务，并有权单方面终止本协议。
2、乙方违反本协议，甲方有权比照国家税法有关扣缴义务人的规定，追究乙方的违约责任，并有权单方面终止本协议。
十一、本协议书未尽事宜，法律、法规和规章有规定的，从其规定；法律、法规和规章没有规定的，由双方协商确定。
十二、本协议书一式4份，甲方一份，乙方一份，双方主管单位各一份。
甲方（公章）乙方（公章）
法定代表人（公章）法定代表人（公章）
委托代征税款证书
______________（受托单位名称）：
根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三十二条和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》规定，经我局与你单位协商一致，由我局委托你单位代征土地增值税税款，具体代征程序以及双方的各项权利和义务的行使和履行，依照北京市地方税务局京地税二（1996）351号《北京市地方税务局委托代征土地增值税管理办法》和双方订立的委托代征税款协议书。
税务机关（印章）
年 月 日
附件四
代征土地增值税基本程序
一、交易双方持有关资料到房地产交易部门申报办理交易过户手续；
二、交易部门审核房地产交易价格报主管领导批准后，通知纳税义务人到主管地方税务机关办理纳税申报手续；
三、地方税务机关确认免税的，由税务部门出具免税证明；
四、确须纳税的，由纳税义务人委托有评估资格的评估机构按《土地增值税房地产估价技术标准》进行房地产价格评估，并按规定支付评估费用；
五、纳税义务人持评估报告及有关纳税申报资料到主管地方税务机关办理评估价格的确认手续；
六、交易部门依据地方税务部门确认后的评估价格，按土地增值税计税规定在办理立契手续后，代征土地增值税；
七、房屋土地管理部门为交易双方办理权属变更手续及登记发证手续时，核验纳税（或免税）证明；
八、受托代征的交易部门定期将代征情况送主管地方税务机关审核，税务机关按规定支付代征单位代征手续费。
免税证明
________市、区（县）房屋土地管理部门：
________于 年 月 日转让位于________________的自用住房，经我们审核，其居住已满五年。按照有关规定免征土地增值税，请予办理房地产权属过户手续。
________区（县）________地方税务局
年 月 日（签章）
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单 位 |
地 址 |
联系电话 （传真）： |
邮 编 |
备 注 |
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东城区地方税务局 |
东城区炮局胡同三条六号 |
64012630 |
100007 |
|
|
西城区地方税务局 |
西城区西单北大街粉子胡同甲7号 |
66182223 |
100032 |
|
|
崇文区地方税务局 |
崇文区崇外大街90号 |
67116657 |
100062 |
|
|
宣武区地方税务局 |
宣武区南横西街117号 |
63522683 |
100053 |
|
|
朝阳区地方税务局 |
朝阳区农展南路9号 |
65917950 |
100026 |
|
|
海淀区地方税务局 |
海淀区西苑操场乙3号 |
62536278 |
100091 |
|
|
丰台区地方税务局 |
丰台区东大街41号 |
63812043 |
100071 |
|
|
石景山区地方税务局 |
古城街道办事处院内 |
68840276 68840281 |
100043 |
|
|
门头沟区地方税务局 |
门头沟区新桥大街51号 |
69846164 69848224 |
102300 |
|
|
房山区地方税务局 |
良乡西路14号 |
69361024 69361025 |
102401 |
|
|
燕山区地方税务局 |
房山区燕山高家坡路1号 |
69347905 |
102500 |
|
|
大兴县地方税务局 |
大兴丰南大街3号（大兴旅馆内） |
69245545 69245594 |
102600 |
|
|
昌平县地方税务局 |
昌平县鼓楼南大街16号 |
69748771 |
102200 |
|
|
延庆县地方税务局 |
延庆县新城街8号 |
69146144 |
102100 |
|
|
通县地方税务局 |
通县通州镇北大街73号 |
69544174 |
101100 |
|
|
顺义县地方税务局 |
顺义县新顺南大街 |
69446770 |
101300 |
|
|
密云县地方税务局 |
密云县城吴镇 |
69942524 |
101500 |
|
|
怀柔县地方税务局 |
怀柔县迎宾中路17号 |
69641745 |
101400 |
|
|
平谷县地方税务局 |
府前西街18号 |
69972535 69972537 |
101200 |
|
|
亦庄分局 |
北京经济开发区万源街3号 |
67681104 67681281 |
100076 |
|
|
西客站分局 |
北京西客站东配楼7层 |
63955590 |
|
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涉外分局 |
北京市东城区鼓楼东大街206号 |
64004851 |
100009 |
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中 华 人 民 共 和 国 （96）京
＿＿税收缴款书 地缴
隶属关系：
经济类型： 填发日期： 年 月 日 征收机关：
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代码 |
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收款单位(人) (盖章) 经办人(章) |
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地方税务机关 (盖章) 填票人(章) |
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上列款项己收入收款单位帐户 国库(银行)盖章 年月 日 |
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会计分录 借方: 贷方: 复核员 记帐员 |
备注 |
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（无银行收讫无效） 逾期不缴按税法规定加收滞纳金 |
第二联(付款凭证)缴款单位(人)的支付凭证开户银行,作借方传票
中 华 人 民 共 和 国 （96）
＿＿税收缴款书 京地缴
隶属关系：
经济类型： 填发日期： 年 月 日 征收机关：
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代码 |
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电话 |
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名称 |
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税款限缴日期 年 月 日 |
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税率或 单位税额 |
己缴或 扣除额 |
亿 |
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万 |
千 |
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缴款单位（人） （盖） 人（章） |
地方税务机关 （盖章） 填票人（章） |
上列款项己从缴款单位（人）帐户支付并划转收款单位帐户 国库（银行）盖章 年 月 日 |
会计分录 借方： 贷方： 转帐日期 年 月 日 复核员记帐员 |
备注 |
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（无银行收讫无效） 逾期不缴按税法规定加收滞纳金
第三联(收款凭证)收款国库作贷方传票
中 华 人 民共 和 国 （96）京地缴
＿＿税收缴款书
隶属关系：
经济类型： 填发日期： 年 月 日 征收机关：
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名称 |
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电话 |
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全称 |
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算 |
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开户银行 |
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所属日期 年 月 日 |
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计税金额或销售收入 |
税率或单位税款 |
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亿 |
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百 |
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千 |
百 |
十 |
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缴款单位（人） （章） 经办人 |
地方税务机关 （章） 填票人（章） |
上列款项己记入收款单位帐户 国库（银行）盖章 年 月 日 |
备注 |
（无银行收讫章无效）逾期不缴按税法规定加收缴滞金
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房地产类型 |
竣工年代 |
核定单位成本（元/平方米） |
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多层住宅
及底商 |
2001及以前 |
1386 |
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2002 |
1402 |
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2003 |
1469 |
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2004 |
1502 |
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2005 |
1486 |
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2006 |
1512 |
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2007 |
1586 |
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2008 |
1798 |
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高层住宅
及底商 |
2001及以前 |
2425 |
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2002 |
2435 |
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2003 |
2621 |
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2004 |
2807 |
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2005 |
2769 |
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2006 |
2790 |
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2007 |
2987 |
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2008 |
2997 |
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多层办公 |
2001及以前 |
2270 |
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2002 |
2270 |
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2003 |
2511 |
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2004 |
2502 |
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2005 |
2450 |
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2006 |
2480 |
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2007 |
2738 |
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2008 |
2700 |
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高层办公
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2001及以前 |
3130 |
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2002 |
3113 |
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2003 |
3414 |
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2004 |
3370 |
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2005 |
3295 |
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2006 |
3330 |
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2007 |
3670 |
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2008 |
3844 |
说明：多层是指七层及以下的住宅或办公楼，高层是指七层以上的住宅或办公楼
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