总  则

         1.为了统一规范在京中央国家机关新建职工住宅价格评估及审定工作，推进中央国家机关住房制度改革的进一步深化，达到在京中央国家机关职工住房利益的政策均衡，根据《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号），《经济适用住房管理办法》，国家计委、建设部关于印发《经济适用住房价格管理办法》的通知（计价格〔2002〕2503号），《关于中央国家机关利用自用土地建设住宅有关问题的通知》（国管房地字〔2002〕171号）等法津、法规、文件的有关规定，特制定《在京中央国家机关新建职工住宅价格评估技术指引》（以下简称《指引》）。

2.本指引适用于在京中央国家机关及企事业单位新建职工住宅按经济适用住房价格评估工作。

3.在京中央国家机关新建职工住宅指在京中央国家机关为解决职工住房问题，通过危旧房改造等方式，统一组织建设的向职工出售的新建住房。

4.在京中央国家机关的新建职工住宅评估，由各单位建设主管部门会同专业房地产评估机构，按《指引》规定的原则、程序和方法，确定新建职工住宅的基准价格。

5.在京中央国家机关新建职工住宅价格评估除应按本《指引》独立、客观、公正地展开外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。

估价原则

1．合法原则：在京中央国家机关新建职工住宅价格评估以估价对象按照有关规定，合法使用、合法交易或合法处分为前提进行估价。

2．替代原则：在京中央国家机关新建职工住宅价格的估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格，来确定估价对象的客观合理价格或价值。

3．估价时点原则：在京中央国家机关新建住房的估价结果应是在评估估价对象价格的时间点的客观合理价格或价值。

4．市场与成本相结合原则：在京中央国家机关新建职工住宅价格是把估价对象所在区域周边类似物业的市场价格以及估价对象在建设过程中实际发生成本的价格结合起来确定在京中央国家机关新建住房的最终价格。

5．利润最小化原则：考虑到在京中央国家机关新建职工住宅的特殊性，即在京中央国家机关新建职工住宅是旨在解决在京中央国家机关单位职工的住房问题，而不是以盈利为目的，因此在项目价格测算过程中利润应最小化。

估价程序

自接受估价委托至完成估价报告期间，在京中央国家机关新建职工住宅价格评估应按下列程序进行：

1.接受委托并明确估价基本事项；

2.拟定估价作业方案；

3.搜集估价资料；

4.实地查勘估价对象；

5.选定成本法和市场比较法作为估价方法并计算；

6.形成报告初稿并同有关部门进行沟通；

7.估价报告定稿并提交委托方；

8.估价资料归档。

估价方法

一、估价方法选用

在京中央国家机关新建职工住宅价格评估选用“成本法”及“市场比较法”两种估价方法。

二、成本法

（一）价格构成：

根据《国家计委、建设部关于印发〈经济适用住房价格管理办法〉的通知》（计价格[2002]2503号），经济适用住房基准价格由开发成本、税金、利润三部分构成，又由于在京中央国家机关新建职工住宅是旨在解决本单位职工的住房问题而不是以盈利为目的的，因此依据利润最小化原则在测算估价对象价格过程中利润应最小化。

其中：开发成本包括土地取得费、建设成本、管理费以及投资利息。

（二）估价计算：

房地产价格=土地取得费﹢建设成本﹢管理费﹢投资利息﹢税费

1.  开发成本:

开发成本=土地取得费﹢建设成本﹢管理费﹢投资利息

（1）土地取得费：包括征地和房屋拆迁安置补偿费、土地开发费、土地取得的相关续费及税金。

（2）土地取得费的选取：

①通过对北京市各区域居住用途地上物拆迁安置补偿及农地征用费用的调查；

②参照《北京市基准地价》（2002年），并把各级居住用途土地楼面熟地价同楼面毛地价的差值进行分析比较；

③结合北京市2003年、2004年度已经发生的各级居住用途土地价格的多宗案例分析。

综合上述调研分析最终确定：

土地取得费收费标准

单位：元/建筑平方米

（3）建设成本：

依据现行的《北京市建筑工程预算定额标准》

①房屋建筑安装工程费：

包括建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费、建筑工程安装费、大市

政、小市政及基础设施配套费，根据《北京市建筑工程预算定额标准》结合项目结构、设施设备、装修情况合理取费。

②工程其他费用：

按照《北京市建筑工程费用》（北京市城乡建设委员会），工程其他费用合计不超过建安成本的6.5%。

③公共配套设施建设费以房屋建筑安装工程费与工程其他费用之和的10%-15%计算。

（4）管理费：根据《国家计委、建设部〈关于印发经济适用住房价格管理办法〉的通知》（计价格[2002]2503号），管理费应不超过土地取得费、建设成本之和的2%。

（5）投资利息：根据在开发过程中所进行的投资，按照中国银行贷款年利率，按土地取得费、建设成本及管理费之和的5.58%单利计算。

2.税金：包括印花税等其他国家规定的相关税费，合计取不超过开发成本的2%。

3.估价结果：取开发成本及税金之和最终确定以成本法评估的估价结果。

三、市场比较法

1.比较法估价应按下列步骤进行：

①选取可比实例

②确定修正因素

③确定修正系数

④求出比准价格

2.运用比较法估价，应准确搜集区域经济适用房交易实例，掌握正常市场价格行情。

搜集交易实例应包括下列内容：

①交易实例房地产状况

②成交价格

③成交日期

④付款方式

3.选取的可比实例应符合下列要求：

①是本区域内的经济适用房案例（在京中央国家机关新建职工住宅应优先选择）

②成交日期与估价时点相近，不宜超过两年

③成交价格为正常价格或可修正为正常价格

④应选取3个比较实例

4.选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。

换算处理应包括下列内容：

①统一付款方式：付款方式应统一为在成交日期时一次总付清

②统一采用单价：统一为元/建筑平方米

③统一面积内涵和面积单位：统一为每建筑平方米

5.在选取修正因素时至少应包括以下因素：

①进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。

交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。

②进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。

区域因素修正的内容包括但不限于：商服繁华度，交通便捷程度（距公交站点的距离、交通限制），公共配套设施完备程度，基础设施情况，环境景观，居住成熟度等影响房地产价格的因素。

区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。

进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。

③进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。

有关小区方面的个别因素修正的内容应包括但不限于：小区建筑规模，小区封闭状况，小区公共设施配套，小区物业管理，小区内景观，小区内规划管制等；有关楼宇建筑物方面的个别因素修正的内容应包括但不限于：楼宇公共设施保障度，楼宇基础设施配套情况，楼型，楼宇建筑结构，楼宇内环境因素以及其它影响因素等。

进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。

比较因素指标解析表见下表：